亚游集团官网体育_广宇成长:山东鲁能团体有限公司拟认购公司定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)有限公司资产评估声名

    作者:亚游集团官网体育  DATE: 2018-05-04 05:04

山东鲁能团体有限公司
认购天津广宇成长股份有限公司定向发股份项目
所涉及的重庆鲁能开拓(团体)有限公司
资产评估声名
中企华评报字(2010)第018-5 号
共一册,第一册
北京中企华资产评估有限责任公司
二○一○年三月二十九日鲁能团体拟认购广宇成长定向发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
北京中企华资产评估有限责任公司
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资产评估声名
目次
第一部门 评估声名行使范畴的声明................................................................................................................... 3
第二部门 关于举办资产评估有关事项的声名................................................................................................... 4
第三部门 评估工具和评估范畴声名................................................................................................................... 5
第四部门 资产清稽核实环境声名....................................................................................................................... 7
一、清查组织事变............................................................................................................................................. 7
二、清查首要步调............................................................................................................................................. 7
三、清查的首要要领......................................................................................................................................... 8
四、影响资产核实的事项及处理赏罚要领。......................................................................................................... 10
五、资产清查结论........................................................................................................................................... 10
第五部门 资产基本法评估技能声名................................................................................................................. 12
一、活动资产评估声名................................................................................................................................... 12
二、恒久应收款评估声名................................................................................................................................ 36
三、恒久投资评估声名................................................................................................................................... 36
四、投资性房地产评估声名............................................................................................................................ 38
五、呆板装备评估声名................................................................................................................................... 46
六、衡宇构筑物评估声名................................................................................................................................ 52
七、无形资产................................................................................................................................................... 60
八、递延所得税资产评估技能声名................................................................................................................. 61
十、欠债评估技能声名................................................................................................................................... 61
十一、资产基本法评估功效............................................................................................................................ 64
第六部门收益法评估技能声名............................................................................................................................. 65
一、评估工具................................................................................................................................................... 65
二、收益法的应用条件及选择的来由和依据................................................................................................. 65
三、评估假设和限制前提................................................................................................................................ 65
四、企业地址行业状况及成长远景................................................................................................................. 66
五、企业根基环境........................................................................................................................................... 81
六、评估要领的运用和逻辑推理计较进程..................................................................................................... 90
七、收益法红利猜测声名.............................................................................................................................. 121
第七部门评估结论及说明.................................................................................................................................. 123鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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一、评估结论................................................................................................................................................. 123
二、评估结论与账面代价较量变换环境及缘故起因........................................................................................... 124
第一部门 评估声名行使范畴的声明
本评估声名仅供国有资产监视打点机构(含所出资企业)、相干禁锢机
构和部分行使。除法令礼貌划定外,原料的所有可能部门内容不得提供应其
他任何单元和小我私人,不得见诸果真媒体。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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第二部门 关于举办资产评估有关事项的声名
按照国度资产评估的有关划定,该部门内容由委托方和被评估单元撰
写。详细内容见“附件一:关于举办资产评估有关事项的声名”。
(此页以下无正文)鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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第三部门 评估工具和评估范畴声名
评估工具为山东鲁能团体有限公司(以下简称“鲁能团体”)持有的重庆
鲁能开拓(团体)有限公司公司(以下简称“重庆鲁能”) 34.5%股权,评估范畴
为重庆鲁能所有资产和欠债,详细包罗:活动资产、牢靠资产、活动欠债等。
评估基准日重庆鲁能账面资产总额286,974.28 万元,总欠债为217,815.56
万元,净资产为69,158.72 万元(账面值业经北京中瑞岳华管帐师事宜全部限
责任公司审计)。详细如下表:
金额单元:人民币万元
项目 账面原值 账面净值
活动资产 218,768.53
非活动资产 68,205.75
个中:恒久投资 17,089.54
投资性房地产 2,431.08
牢靠资产 119.61
个中:在建工程 0.00
建 筑 物 15.21 11.86
设 备 397.49 107.75
无形资产 81.42
个中:土地行使权 0.00
其余资产 48,429.44
资产总计 286,974.28
活动欠债 217,815.56
非活动欠债 0.00
欠债总计 217,815.56
净资产 69,158.72
委托评估工具和评估范畴与经济举动涉及的评估工具和评估范畴同等。
一、实物资产的漫衍环境及特点
重庆鲁能的实物资产首要为存货、装备类(包罗:电子装备、运输装备)、
衡宇构筑物等。存货为房地产开拓项目,装备首要是一些办公装备及车辆,
漫衍在重庆鲁能各个部分。
二、无形资产环境
企业申报的无形资产首要为软件行使权,账面值814,182.12 元,为企业鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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购入的广联达造价软件、本钱核算打点软件及其他通用软件。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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第四部门 资产清稽核实环境声名
一、清查组织事变
针对被评估单元资产特点,我公司组织了包罗财政、装备、房产等专业
评估职员在内的6 人评估小组对评估范畴内的所有资产和欠债举办清稽核
实。2009 年12 月3 日,评估小组认真人在向导企业填报以2009 年11 月30
日为基准日评估申报表的同时,对企业的组织机构及资产漫衍环境举办了
解,与企业配合拟定了具体的现场清查实验打算。2009 年12 月3 日至2009
年12 月15 日,相干评估职员对评估涉及的活动资产、牢靠资产、无形资产
等资产举办全面现场清查。清查事变竣事后,各专业组均提交了清稽核实及
现场勘测功课事变成就。
二、清查首要步调
1、指导企业相干职员起首举办资产清查与资料网络,筹备应向评估机
构提供的资料;
2009 年12 月03 日,评估小组达到重庆鲁能,指导企业相干的财政与资
产打点职员在资产清查的基本上,凭证评估机构提供的“资产评估明细表”、
“评估观测表”及其填写要求、资料清单,过细精确的挂号填报,对被评估
资产的产权归属证明文件和反应机能、状态、经济技能指标等环境的文件资
料举办网络。
2、起源检察资产占据方提供的资产评估明细表
评估职员通过翻阅有关资料及图纸,相识涉及评估范畴内详细工具的详
细状况。然后细心阅读种种资产评估明细表,起源搜查有无填项不全、错填、
资产项目不明晰,并按照履历及把握的有关资料,搜查资产评估明细表有无
漏项等。查对申报资产范畴、各项资产填报质量。
3、现场实地勘测鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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2009 年12 月3 日至12 月15 日,依据评估资产评估明细表、评估观测
表,对申报资产举办现场勘测。
针对差异的资产性子及特点,采纳差异的勘测要领。在现场勘测进程中,
对装备,查阅了首要电子装备及车辆的购买发票及设置声名和文件,相识设
备的购买日期、厂家、各项用度的支出环境,举办勘查盘货,填写装备现场
勘测记录等。通过这些步调较量充实地相识了装备的环境。通过这些步调比
较充实地相识了装备的改观及运行环境;对衡宇构筑物一一举办清稽核实,
查阅了首要衡宇构筑物的预(决)算书及施工图纸等,按照衡宇的技能状况和
查验记录填写衡宇现场勘测记录表。
对企业存货评估职员还到该项目地址地举办了现实观测,观测相识该项
目标工程轮廓、工程计划、工程打点、工程工期、工程进度、工程质量等情
况。
4、增补、修改和完美资产评估明细表
按照现场实地勘测功效,进一步完美资产评估明细表,以做到“表”“实”
符合。
5、核实产权证明文件
对评估范畴内的房产、车辆的产权举办调稽核实,但对产权证的真实有
效性不包袱责任。
三、清查的首要要领
在清查事变中,我们针对差异的资产性子、特点及现实环境,采纳了不
同的清查要领。
1、牢靠资产的清查
(1)对付装备类资产,采纳点面团结、广泛勘测与重点相知趣团结的步伐,
对代价量大的所有清查、其他装备清查比例高出80%。评估职员查阅和复印
了部门装备的采购条约,并重点查对和说明账面值中装备价、备品备件和各
项处事用度及摊销用度比例。同时,评估职员查阅了有关安装工程的预、决
算陈诉及相干证明文件。
(2)对付衡宇构筑物类资产,核查每一项衡宇的房产证明文件,并与企业鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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有关职员座谈,相识房产轮廓,对其面积、层高、布局、账面值等一一落实,
到达实物与明细表符合,现场勘测率高出90%。
2、活动资产、欠债的清查
(1)实物性活动资产(首要为存货):我们会同企业有关职员对企业申报存
货的数目及质量凭证评估类型的要求举办了须要的清查。
评估职员首要核实了项目标土地行使权证、项目建树用地筹划容许证、
建树工程筹划容许证、构筑工程施工容许证、商品房贩卖容许证等项目建树
和贩卖的相干批件。同时向工程部分相识项目建树投资环境和工程盼望情
况,向贩卖部分相识项目贩卖盼望及贩卖政策环境,向财政部分相识项目已
投资环境的账面组成环境等,并举办全面的清稽核实。
(2)非实物资产和欠债的清查
首要通过查对企业财政总帐、各科目明细帐、管帐凭据,对非实物性流
动资产举办清查。我们对钱币资金、应收账款、其他应收款、应付账款、预
收账款、其他应付款、应付人为薪酬、应交税费、一年内到期的非活动欠债
等科目标重要记帐凭据举办了重点核验,对可以或许举办函证的科目涉及到的对
地契元举办了函证。
3.对损益类项目标核实和相识
(1)对付收入的核实和相识
起首评估职员按照重庆鲁能所属行业的环境计划了汗青数据及猜测表。
评估职员按照企业提供的汗青数据及猜测表与各年损益表、贩卖明细表以及
首要贩卖条约举办查对,以相识各单元申报数据的精确性、总收入变革趋势、
收入组成的变革环境、贩卖的客户漫衍环境、首要客户变革环境、首要户型
的市场群体以及产物价值的变革趋势和引起价值变革的首要身分等环境进
行相识。
(2)主营营业本钱的核实和相识
本次评估中按照企业早年年度及现行的核算要领和制度计划了前期费
用和工程本钱观测表、主营营业本钱汗青数据及猜测表(首要产物别离列示)。
通过上述两张数据表及企业昔时的主营营业本钱、期初期末存货变换环境、鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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人工、原料、机器及承包条约约定环境对企业提供的积年本钱环境举办核实
和相识。首要相识工程前期用度和工程款、土地用度的组成、产生纪律及发
生的依据,首要产物直接原料、直接人工组成环境、原料定额耗损和人工定
额耗损的变革环境。
(3)主营营业税金和附加
评估职员通过企业申报的主营营业税金及附加汗青数据及猜测表、积年
损益表核实和相识了以下首要内容:企业是否是纳税主体,策划的产物合用
的税种和税率,是否享受国度相干的税收优惠政策以及企业积年现实交纳的
主营营业税金及附加与主营营业收入或产量、企业积年毛利率的相干性。
(4)时代用度的核实和相识
本次评估进程中首要通过贩卖用度汗青数据及猜测表、打点用度汗青数
据及猜测表、财政用度汗青数据及猜测表及企业提供的积年的损益表举办核
实相识。首要相识企业各项时代用度分另外原则、牢靠性用度产生的纪律、
依据和文件、变换性用度产生的依存基本和产生纪律。
(5)其他损益类项目标核实和相识
评估职员首要核实和相识了其他营业利润、业务外出入等项目。
对付其他营业利润和业务外出入,评估职员首要相识和核实企业积年上
述两项目所核算的内容及详细产生的营业环境,重点存眷了所产生的营业或
内容是否在企业将来策划中会常常产生以及产生的纪律和依据。
四、影响资产核实的事项及处理赏罚要领。
本次资产清查未发明影响资产核实的事项。
五、资产清查结论
1、资产核实结论
重庆鲁能工业打点和财政核算制度健全,各相干资产打点部分及打点人
员严酷遵守打点制度,牢靠资产打点部分对牢靠资产的增进、镌汰、补缀、
更新都严酷遵守打点制度。帐目清晰,无重大非常环境。
2、资产核实功效鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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资产核实与账面记录无重大差别。
3、经清查,发明存在以下题目:
(1)重庆鲁能向中国银行重庆分行贷款18,350.00 万元,公司以土地行使权
作为抵押,详细明细如下:
单元:万元
抵押权人 借钱金额 抵押物清单
中国银行重庆分行
7,100.00
渝国用(2000)字第425 号、渝国用(2002)字第806 号
中国银行重庆分行
11,250.00
渝国用(2002)字第810 号、渝国用(2002)字第811 号、渝国
用(2002)字第812 号
合计 18,350.00
(2)位于重庆市渝北区龙溪街道松石路58 号的衡宇构筑物一座,构筑物
面积46.06 平方米,套内面积35.35 平方米,房地产权证号为01 房地证2005
字第22342 号,证载权力工钱重庆采菊园林景观工程有限公司。土地行使用
途为住宅,行使限期至2045 年6 月19 日止。该衡宇证载产权人重庆采菊园
林景观工程有限公司为重庆鲁能开拓(团体)有限公司部属公司,现已清理注
销,重庆鲁能尚未治理房地产权证的改观手续。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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第五部门 资产基本法评估技能声名
一、活动资产评估声名
(一)评估范畴
企业申报的活动资产包罗钱币资金、应收账款、预付账款、其他应收款
和存货等项目。上述资产在评估基准日账面代价如下所示:
单元:元
科目名称 账面代价
钱币资金 287,647,166.96
应收账款 150,356,414.00
减:幻魅账筹备 5,650,391.23
应收账款净额 144,706,022.77
预付账款 1,148,414.92
其他应收款 244,541,547.86
减:幻魅账筹备 31,527,159.00
其他应收款净额 213,014,388.86
存货 1,543,355,842.43
减:存货减价筹备 2,186,497.87
存货净额 1,541,169,344.56
活动资产合计 2,187,685,338.07
(二)评估进程
评估进程首要分别以下三个阶段:
第一阶段:筹备阶段
对企业评估范畴内的活动资产组成环境举办起源相识 ,向企业提交评
估资料清单和资产评估申报明细暗树模名目,凭证资产评估类型的要求,指
导企业填写活动资产评估申报明细表。
第二阶段:现场调稽核实阶段
查对账目:按照企业申报的活动资产评估明细表及各项资料,起首与企
业的资产欠债表查对,响应科目使之符合。然后与财政客栈台账查对,凡有
一再申报、漏掉未报、错报的项目由企业举办修改或从头申报,做到申报数
据真实靠得住。
现场查点:评估职员、企业实物打点、财政等部分的有关职员,对评估鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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基准日的各项实物活动资产举办了现场盘货。现金为全额盘货,存货的抽查
比例为总金额的60%以上,并填写了“现金盘货表”和“存货抽查盘货记录”。
第三阶段:评定估算阶段
1.将核实后的活动资产评估明细表录入计较机,成立响应数据库。
2.遵照国有资产评估打点步伐和《资产评估操纵类型意见(试行)》的规
定,回收重置本钱法,确定其在评估基准日的评估值,体例响应的评估汇总
表。
3.提交换动资产的评估声名。
(三)评估技能声名
按照重庆鲁能开拓(团体)有限公司提供的资产欠债表、企业申报的活动
资产各项目评估明细表,在核实评估明细表和实物的基本上,凭证《资产评
估操纵类型意见》的要求,遵循独立性、客观性、科学性的事变原则举办评
估事变。
1、钱币资金
钱币资金是由现金、银行存款和其他钱币资金三部门构成。钱币资金账
面代价为287,647,166.96 元。
(1)现金账面值7,637.38 元,所有为现金,存放在财政部的保险柜中,均
为人民币。评估职员在各部分财政认真人和出纳员陪同下,对库存现金举办
盘货,并当真填写了现金盘货表,倒推核实,未发明非常征象。
对库存现金评估,采纳盘货倒推的要领计较出评估基准日库存现金余
额,并同现金日志账、总账库存现金户余额举办查对,以核实后的账面值作
为评估值。
库存现金倒推公式为:评估基准日库存现金余额=盘货日库存现金现实
盘货数+评估基准日至盘货日现金支出合计数-评估基准日至盘货日现金收
入合计数。
经确认核实无误,现金以核实后的账面值确认评估值为7,637.38 元。
(2)银行存款鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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银行存款账面值242,252,319.92 元,是重庆鲁能存入中国建树银行观音
桥支行、中国银行重庆分行、中国银行珠江西路支行、兴业银行重庆分行解
放碑支行、上海浦东成长银行上清寺支行等20 个账户的存款,所有为人民
币存款。
评估职员对每个银行存款账户查对银行存款日志账和总账并网络银行
对账单,假若有未达账项则按两边调理体例银行余额调理表,评估进程中,
对银行存款举办了函证,回函均无疑议;在对上述资料查对无误的基本上,
对余额调理表的未达账项等调理事项举办了说明,看是否有影响净资产的事
宜。以核实后的账面值确认评估值。
经评估,银行存款以核实后的账面值确认评估值为242,252,319.92 元。
(3)其他钱币资金
其他钱币资金账面值45,387,209.66 元,是重庆鲁能存入招商银行、中国
建树银行等17 个账户的按揭担保金。
评估职员查对了银行存款日志账和总账并网络了进账单、银行对账单等
相干凭据,在对上述资料查对无误的基本上,以核实后的账面值确认评估值
为45,387,209.66 元。
钱币资金评估值为287,647,166.96 元。
2、应收账款
应收账款评估基准日账面值为150,356,414.00 元,计提的幻魅账筹备金额
5,650,391.23 元,应收账款净额为144,706,022.77 元,首要是应收的房款。
评估职员在核实无误的基本上,按照每笔金钱也许收回的数额确定评估
值。评估职员借助于汗青资料、询证函的回函和现场观测相识的环境,未发
现有无法收回的金钱,以核实后账面值确定评估值为150,356,414.00 元。应收
账款提取的幻魅账筹备按照评估操纵类型评估为零。
3、预付账款
预付账款评估基准日账面值为1,148,414.92 元,是指企业按照购货条约
的划定预付给供货单元的金钱,为预付的钢材款。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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评估职员查阅有关条约、协议及付款凭据,为正常预付的金钱,以核实
后账面值确定评估值为1,148,414.92 元。
4、其他应收款
其他应收款核算的首要内容为业主待垫的水电费、整改费及农转建垫支
款等。
其他应收款评估基准日账面值为244,541,547.86 元,计提的幻魅账筹备金
额31,527,159.00 元,其他应收款净额213,014,388.86 元。
评估职员在核实无误的基本上,按照每笔金钱也许收回的数额确定评估
值。评估职员借助于汗青资料、询证函的回函和现场观测相识的环境,未发
现有无法收回的金钱,其他应收金钱以核实后账面值确定评估值为
213,014,388.86 元。其他应收款提取的幻魅账筹备按照评估操纵类型评估为零。
5、存货
存货评估基准日账面原值为1,543,355,842.43 元, 计提减价筹备
2,186,497.87 元,存货净额为1,541,169,344.56 元。存货包罗开拓产物和开拓成
本,为公司开拓的鲁能星城项目。个中:开拓产物审计后账面值152,471,314.44
元,开拓本钱审计后账面值1,390,884,527.99 元。
鲁能星城总占地1,885 亩,总构筑面积320 万平方米,住宅容积率3.5,
贸易容积率5.5,项目共分13 个街区,估量常住生齿约7 万5 千余人。位于
重庆市北部城区东翼新溉路和渝鲁大道(原五童路)接壤处,距解放碑约4
公里,近邻解放碑和观音桥两大商圈,地跨渝北、江北、北部新区三区,属
于CBD 的重要辐射地区。内镶150 亩原生月隐湖,紧邻2,000 亩的龙头寺公
园,近达重庆北站交通关节。
该项目由国际级人人澳大利亚柏涛(墨尔本)、香港何显毅构筑师楼和
香港贝尔高林强强携手担纲构筑和景观计划。配套更臻完美,引进重庆巴蜀
中学、巴蜀小学、巴蜀幼儿园三台甫校,巨资建树大盘教诲配套体系。
今朝,重庆鲁能已开拓了1-4、7-11 共9 个街区,累计构筑面积213.14 万
㎡(地下27.84 万㎡)。12 街区正在建树中,剩余5、6、13 街区共300 亩土
地、构筑面积108 万㎡(地下17 万㎡)未开拓。如图所示:鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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重庆鲁能星城一期已开拓的1 街区,二期已开拓的是2、4 街区,三期已
开拓的是3 街区,四期已开拓的是7 街区,五期已开拓的是8、11 街区,六
期在开拓的是9、10 街区,八期在开拓的是12 街区,七期拟开拓的是5 街
区,九期拟开拓的是6、13 街区。
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(1)评估范畴
列入本次评估范畴的开拓产物为重庆市鲁能星城1-5 期及德阳项目标剩
余衡宇。
开拓产物汇总表
单元:人民币元
构筑物名称 账面代价
会所(一期1 街区) 18,662,184.08
一期开拓(一街区)车位 1,302,909.42
一期开拓(一街区)贸易 3,894,277.98
二期开拓(二、四街区)贸易 1,277,849.08
二期开拓(二、四街区)车位 10,088,741.72
三期开拓(三街区)贸易 1,469,353.97
三期开拓(三街区)车位 243,824.72
四期开拓(七街区)贸易 4,879,868.34
四期开拓(七街区)车位 13,609,079.35
五期开拓(八街区)贸易 10,078,185.06
五期开拓(八街区)车位 16,657,201.16
五期开拓(十一街区)贸易 3,429,234.26
五期开拓(十一街区)住宅 8,280,355.12
五期开拓(十一街区)车位 53,368,446.05
德阳南域中央贸易 5,229,804.13
开拓产物原额合计 152,471,314.44
减:存货减价筹备 2,186,497.87
开拓产物净额合计 150,284,816.57
(2)委估资产轮廓
①鲁能星城1-5 期
鲁能星城1-5 期项目共开拓7 个街区,由住宅、贸易及地下车库等物业
构成,总构筑面积1,627,038.13 平方米,个中地下车库面积200,911.57 平方米。
2003 年1 月开工,2008 年12 月完工,历时6 年。自2003 年开始贩卖,今朝
仅剩余尾盘未贩卖,尚未售出头积如下:
鲁能星城1-5 期开拓产物明细
序号 项目 面积或个
一期(1 街区) 贸易 919.11
车位(套数) 33.00鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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序号 项目 面积或个
会所 5,329.23
贸易 665.64 二期(2\4 街区)
车位(套数) 213.00
贸易 706.04 三期(3 街区)
车位(套数) 4.00
贸易 842.35 四期(7 街区)
车位(套数) 300.00
贸易 3,782.00 五期(8 街区)
车位(套数) 352.00
住宅 3,277.93
五期(11 街区) 贸易 1,320.11
车位(套数) 1,137.00
②德阳南域中央贸易
鲁能·南域中央项目位于德阳市热门成长地区--旌南片区,占地面积
84,346.3,总构筑面积108,156.62 平米。今朝尚未出售面积为2,660.83 平方米。
(3)评估进程
评估事变首要分以下阶段举办:
①复核评估明细表
听取企业评估范畴的环境先容,相识开拓产物的开、完工年代和用途,
对项目整体贩卖环境,未售出部门的明细内容举办核实,在此基本上对评 估
表格完美补齐。
②汇集资料
权属文件:国有土地行使证、国有土地行使权出让条约、商品房预售许
可证、衡宇贩卖条约、建树用地筹划容许证、建树工程筹划容许证、构筑工
程施工容许证和其他相干文件。
技能资料:施工图纸及相干的工程概预算书。
③现场勘测
按照企业提供的评估申报表,在有关职员共同下,对各项资产的位置、
布局、层数、檐高、用途、装修尺度作全面核实勘测,并作勘测记录。
④评估测算
评估职员按照现场勘测功效,对开拓产物举办勘测说明,确定各项评估鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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要素,并团结伙产详细环境运用恰当的评估要领计较得出各项委评资产评估
值,并编写评估声名。
(4)评估要领
因为存货—开拓产物科目中的房地产项目首要齐集在重庆市北部范畴
内,周边房地产市场成熟,评估要领回收市场代价倒扣法举办评估。已经签
定商品房贩卖(预售)条约的按照条约确定开拓产物贩卖金额,尚未签订商品
房贩卖(预售)条约的首要回收市场较量法确定开拓产物贩卖金额,在此基本
上扣除相干税费和恰当比例的利润确定评估值。
回收市场较量法确定开拓产物贩卖金额,是将被评估的房地产和统一供
需圈内近期已贩卖的沟通或相相同的房地产对较量,找出评估工具与每个参
照物之间的房地产代价影响诸身分方面的差别,并据此对参照物的买卖营业价值
举办较量调解,从而得出多个参考值,再通过综合说明,调解确定被评估房
地产的市场价。
因为本次评估范畴内的衡宇均为前5 期贩卖剩余的尾盘,以是回收在以
市场法得出的市场价基本上扣减公道的贩卖用度、贩卖税金及附加、土地增
值税、所得税及恰当数额的净利润等用度获得存货评估值。因为企业为到达
尽快实现贩卖的目标,采纳了低价促销的贩卖方法,因此,本次评估不再扣
除恰当净利润。
(5)评估案例
案例名称:鲁能星城5 期
明细表位置:存货--开拓产物清查评估明细表3-9-5 序号8-12
账面代价:91,813,421.65 元
①轮廓
鲁能星城5 期项目包罗8 街区和11 街区,位于重庆市北部城区东翼新
溉路和渝鲁大道(原五童路)接壤处,由住宅、综合办法及贸易构成。项目
由国际闻名的澳大利亚柏涛构筑计划团体担纲筹划计划。
8 街区以点式高层和双拼式高层住宅围合成一个大局限庭园,双拼式高
层沿新溉路部署,最大限度地退后阶梯,既可低落学校噪声及交通噪声的干鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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扰,又可办理停车及竖向过渡。最大限度地拉开构筑间距,停止对视滋扰。
南侧4#、5#、6#栋高层,将对象偏向延长的中心庭院空间向南部渗出,
形成视线通道,并操作单体高度上风,实现南部庭园景观资源的共享。
11 街区充实验展地理上风,公道机关,12 栋高层低密度住宅呈“8”字
形围合双中庭景观,全心计划的空间秩序萌生高贵舒逸的糊口地步,最大程
度地操作景观资源,并只管满意最大部派别型可看中庭,一个近2 万平米,
一个1 万平米的两大阔绰中庭,横向栋间距最大标准到达117 米,像公园一
般,自身配套游泳池和网球场与羽毛球场。超宽楼栋间距与低密度意味着最
洪流平的私密性与宽广美景的享受,推开窗户一眼看到的不是他人的阳台,
而是无穷的绿意与葱翠,糊口更显良好和高贵。
②计较进程
A、确定评估面积和数目
鲁能星城5 期的总构筑面积为599,966.76 平方米,个中:8 街区212,293.21
平方米,11 街区387,673.55 平方米。截至到评估基准日剩余待售面积为
53,345.69 平方米。本次评估面积为53,345.69 平方米,个中8、11 街区地下车
位合计1,489 个,计44,965.65 平方米,8 街区贸易3,782.00 平方米,11 街区
住宅3,277.93 平方米,11 街区贸易1,320.11 平方米。
B、确定贩卖单价
周边房地产市场典范项目统计表
局限
地区 项目名称
(万)
物业范例 物业形态 开盘
时刻 贩卖均价
庆业九寨印象 37 住宅 高层 2009.11
4930 元/平
方米( 起
价),现均价
5610 元/平
方米
天江鼎城 51 花圃洋房、
小高层 小高层 2007.12
现价4700
元/ 平方米
(尾盘)
华新都会花圃郦锦苑 9.98 住宅 高层 2009.3
现价5400
元/ 平方米
(尾盘)
江北区
海尔海语山河 26.4 住宅 高层 2008.10 现价5700
元/平方米鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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局限
地区 项目名称
(万)
物业范例 物业形态 开盘
时刻 贩卖均价
中亿阳明山川 40 高层住宅+
贸易 高层 2009.10 现价5500
元/平方米
金科美镇上街 1.6 住宅底层商
业 高层 2009.10 现价12000
元/平方米
北岸红港 2.3 住宅底层商
业、贸易街 高层/多层 2009.12 现价16300
元/平方米
江北区、渝北区
百佳糊口广场 —— 高层底商 高层 2009.12
现价现价
17000 元/平
方米
经查阅该企业衡宇贩卖购置条约,鲁能星城5 期(8 街区、11 街区)已售
均匀贩卖单价住宅约为3,770 元/构筑平方米、贸易约为11,660 元/构筑平方米、
车位约为58,630 元/个。本次评估的地下车位1,489 个,8 街区贸易3,782.00
平方米,11 街区住宅3,277.93 平方米,11 街区贸易1,320.11 平方米。经实地
考查,因为尾盘或多或少存在着位置不佳、交通未便、布局缺陷等题目,因
此售价较低,按照企业的贩卖计策,团结周边同类物业贩卖价值及委估物业
现实环境,综合鉴定8 街区贸易均价7,000 元/构筑平方米,11 街区住宅均价
为5,100 元/构筑平方米,11 街区贸易均价7,000 元/构筑平方米,车位50,000
元/个。
c 计较确定评估值
评估代价=开拓产物贩卖金额-贩卖用度-贩卖税金及附加-土地增值税-所
得税
详细计较进程如下:
评估功效计较进程表
序号 项目 面积或个 均价 公式 金额(元)
一 已签订条约但未结转部
分 0.00
二 未签订条约部门估量销
售金额 126,882,213.00
住宅
-
- 0.00
贸易 3,782.00 7,000.00 26,474,000.00
五期(8 街
区)
车位(套数) 352.00 50,000.00 17,600,000.00
五期(11 住宅 3,277.93 5,100.00 16,717,443.00鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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序号 项目 面积或个 均价 公式 金额(元)
街区) 贸易 1,320.11 7,000.00 9,240,770.00
车位(套数) 1,137.00 50,000.00 56,850,000.00
三 估量贩卖金额合计 面积×单价 126,882,213.00
四 贩卖用度 (二)×2.5% 3,172,055.00
五 贩卖税金及附加 (三)×5.5% 6,978,522.00
六 已落成尚未付出的工程
用度
七 土地增值税 按税礼貌定 6,072,190.07
八 企业所得税 按税礼貌定 4,710,502.16
九 应补交的出让金 0.00
十 开拓产物评估代价 (三)-(四)-(五)-(六)-(
七)-(八)-(九) 105,948,944.00
土地增值税的测算进程表
序号 项目 计较公式 金额(元) 备注
一 房地产总贩卖收入 2,211,739,588.40
已签约金额+
剩余房地产预
计贩卖金额
二 扣除项目合计 1+2+3+4+5 1,803,032,091.91
1 取得土地行使权所付出的金额
2 开拓土地和新建房及配套办法的本钱 1,293,374,165.04 包括土地本钱
3 房地产开拓用度(打点、贩卖及资金
利钱) (1+2)×10% 129,337,416.50
4 业务税及附加、印花税 一×5.5% 121,645,677.36
5 房地产企业加计扣除 (1+2)×20% 258,674,833.01
三 转让房地产的增值额 (一)-(二) 408,707,496.49
四 增值额与扣除项目金额的比率 (三)/(二)×100% 22.67%
五 项目土地增值税 122,612,248.95
按照土地增值税的测算进程表可知,鲁能星城5 期项目应缴纳的土地增
值税金额122,612,248.95 元。预提4、5 期土地增值税129,290,904.38 元,按照
响应比例确定5 期预提的土地增值税为116,540,058.88 元。因此尚需缴纳土地
增值税6,072,190.07 元。
所得税=贩卖收入×贩卖利润率×所得税率
= 126,882,213.00×14.85%×25%
= 4,710,502.16 元鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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贩卖利润率计较表
序号 项目名称 费率及公式 金额(元) 备注
一 贩卖收入 126,882,213.00
二 开拓本钱 91,813,421.65 开拓产物账面值
三 贩卖用度 2.5% 3,172,055.33
四 策划税金及附加 5.5% 6,978,521.72
五 土地增值税 6,072,190.07
六 利润总额 (一)-(二)-(三)-(四)-(五) 18,846,024.24
七 利润率 (六)/(一) 14.85%
故:鲁能星城5 期市场评估代价=105,948,944.00 元。
(6)评估功效及说明
①存货-开拓产物评估功效
经评估,存货-开拓产物审计后账面原值为152,471,314.44 元,存货减价
筹备2,186,497.87 元,开拓产物净额150,284,816.57 元,评估值为189,764,127.00
元,评估增值37,292,812.56 元,增值率为24.46%。
②增减值缘故起因说明
存货-开拓产物评估增值首要有以下缘故起因:重庆鲁能所开拓房地产项目
土地取得较早,今朝房地产市场价值较前几年大幅晋升,但开拓产物均为剩
余未贩卖的尾盘,贩卖价值较低,因此造成增值较小。
.. 存货-开拓本钱
(1)评估范畴
列入本次评估范畴的开拓本钱包罗鲁能星城在建的6 期、8 期项目及尚
未开工建树的7、9 期项目。
开拓本钱汇总表
序号 项目名称 账面代价
1 六期(九街区) 688,359,079.26
2 六期(十街区) 289,240,304.31
3 七期(五街区) 111,680,205.29
4 八期(十二街区) 108,714,771.28
5 九期(六街区) 151,590,509.42
6 九期(十三街区) 41,299,658.43鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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7 合计 1,390,884,527.99
(2)资产轮廓
①鲁能星城6 期(9、10 街区)
a 项目轮廓
项目名称:重庆星城6 期(9、10 街区)
建树所在:重庆市新溉大道
建树局限:
鲁能星城6 期项目包罗9 街区和10 街区,位于重庆市北部城区东翼新
溉路和渝鲁大道(原五童路)接壤处,由住宅、贸易构成。总用地面积:91,726.24
平方米,筹划构筑面积:504,370.25 平方米(个中地下77,515.00 平方米)。
6 期以点式高层和双拼式高层住宅围合成一个大局限庭园,双拼式高层
沿小区部署,最大限度地退后阶梯。并在担保满意容积率的同时最大限度地
拉开构筑间距,停止对视滋扰。以点式为主的部署,形成多偏向视线通道,
并操作单体高度上风,实现南部谷地景观及五期庭院和本期庭院的景观资源
的共享。住宅主体均南北向部署,主庭园空间延对象偏向意会,视野坦荡、
景观共享、美满无缺。A 区全部单体均采纳于五期住宅错位部署,并形成自
身内部围合成两此中心庭院,并尽也许向南侧景观谷地开放视野,充实操作
景观资源。操作地形长度上风,以两个相意会的主景观庭院组织内景观视线,
超大构筑间距,实现与五期住宅的景观共享。B 区的住宅单体以点式高层住
宅为主,自成一体的四栋点式高层,围合成独立的庭院,充实操作当地块中
的自身营造情形上风,缔造出小区气氛。住宅构筑均为高度100 米以下高层
构筑,户型以中小型为主,计划上在连续前几期户型上风的基本上加以优化,
大部派别型南北通透,按景观资源扬长避短,充实验展位置上风,最洪流平
地操作景观资源。
b 权证取得环境
截至评估基准日,重庆星城6 期项目五证均已取得。
序号 权证种类 位置 内容 权证编号
1 国有土地行使证 渝北区龙溪镇龙出让面积:56171.66 平方米,阶梯: 渝国用(2000)字第鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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序号 权证种类 位置 内容 权证编号
塔18 社 10566.67 平方米。 430号
2 国有土地行使证
渝北区龙溪镇龙
塔12 社
出让面积:25535.34 平方米,阶梯
面积:4953.33 平方米。
渝国用(2000)字第
431 号
3 国有土地行使证
渝北区龙溪镇龙
塔12 社
出让面积:4533.33 平方米,阶梯
面积:3700.00 平方米。
渝国用(2000)字第
433 号
4 国有土地行使证
渝北区龙溪镇溉
澜溪片区11 号地
出让面积:45375 平方米,阶梯面
积:17900 平方米。
渝国用(2001)字第
00114 号
5 国有土地行使证
江北区寸滩街道
原观音桥社第七

出让面积:74484 平方米。
渝国用(2002)字第
764 号
6 国有土地行使证
渝北区龙溪街道
服务处原龙塔村 出让面积:22,133.86 平方米。
渝国用(2002)字第
815 号
7 建树用地筹划容许证
渝北区渝鲁大道
777 号
用地面积166353.04 平方米
渝规地证(2007)北龙
字第0477 号
8 建树工程筹划容许证 渝北区渝鲁大道 建树局限534307.54 平方米
渝规建证(2007)北龙
字第0345 号
9 构筑工程施工容许证 渝北区渝鲁大道
建树局限71646.06 平方米(开工
08-3-24,完工09-07-24)
510202200803240101
10 构筑工程施工容许证 渝北区渝鲁大道
建树局限81689.64 平方米(开工
08-03-24,完工09-07-19)
510202200803240201
11 构筑工程施工容许证 渝北区渝鲁大道
建树局限108732.13 平方米(开工
08-06-06,完工09-10-06)
510202200806060101
12 构筑工程施工容许证 渝北区渝鲁大道
建树局限39070.59 平方米(开工
08-06-06,完工09-10-06)
510202200806060201
13 构筑工程施工容许证 渝北区渝鲁大道
建树局限49567.53 平方米(开工
08-06-06,完工09-10-06)
510202200806060301
14 构筑工程施工容许证 渝北区渝鲁大道
建树局限57838.60 平方米(开工
08-06-06,完工09-10-06)
510202200806060401
15 构筑工程施工容许证 渝北区渝鲁大道
建树局限25944.98 平方米(开工
08-06-06,完工09-10-06)
510202200806060501
16 商品房预售容许证
鲁能星城七期9 街

预售构筑面积43824.078 平方米。
预售限期至10-01-06 止
渝疆域房管(2008)预
字第379 号
17 商品房预售容许证 鲁能星城10 街区
预售构筑面积148148.348 平方米。
预售限期至09-10-24 止
渝疆域房管(2008)预
字第411 号附1 号
18 商品房预售容许证 鲁能星城七期9 街预售构筑面积207697.784 平方米。渝疆域房管(2008)预鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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序号 权证种类 位置 内容 权证编号
区 预售限期至10-01-06 止 字第417 号附1 号
19 商品房预售容许证 鲁能星城
预售构筑面积43124.398 平方米。
预售限期至10-01-06 止
渝疆域房管(2008)预
字第527 号附1 号
c 工程进度
9 街区A 地块、10 街区已经完成质监站完工验收,9 街区B 地块外墙涂
料完成75%,民众部门装饰完成80%,门窗玻璃完成65%。
d 贩卖进度
鲁能星城6 期(9、10 街区)项目工程已取得商品房预售容许证,2008 年8
月开始预售,已售出住宅409,089.70 平方米。住宅构筑面积贩卖比例为99.7%,
贸易及车位尚未贩卖。
截至评估基准日,尚余未售住宅面积为1,178.18 平方米;未售出贸易建
筑7,767.02 平方米;未售车库2,419 个。
②重庆星城7-9 期(5 街区、12 街区、6、13 街区)
7 期(5 街区)项目占地66,947.5 平方米,项目今朝已取得国有土地行使证、
建树用地筹划容许证。
8 期(12 街区)项目占地60,042.00 平方米,项目今朝已取得国有土地行使
证、建树用地筹划容许证及构筑工程筹划容许证。
9 期(6、13 街区)项目占地132,990 平方米,今朝已取得国有土地行使证。
序号 街区 权证种类 位置 内容 权证编号
1 国有土地使
用证
重庆市渝北区龙
溪镇龙塔16 社
出让面积:6773.33 平方米,道
路:3160 平方米。
渝国用(2000)字第
424 号
2 国有土地使
用证
渝北区龙溪街道
服务处原龙塔村
出让面积:28425.43 平方米
渝国用(2002)字第
803 号
3 国有土地使
用证
渝北区龙溪街道
服务处原龙塔村
出让面积:17394.08 平方米
渝国用(2002)字第
804 号
4 国有土地使
用证
渝北区龙溪街道
服务处原龙塔村
出让面积:33627.02 平方米
渝国用(2002)字第
806 号
5
5 街区
国有土地使
用证
渝北区龙溪街道
服务处原龙塔村
出让面积:25131.14 平方米
渝国用(2002)字第
807 号鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
北京中企华资产评估有限责任公司
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序号 街区 权证种类 位置 内容 权证编号
6
国有土地使
用证
渝北区龙溪街道
服务处原龙塔村
出让面积:9742.48 平方米
渝国用(2002)字第
810 号
7 建树用地规
划容许证 鲁渝大道西侧
用地面积66947.5 平方米,建
设局限234316.25 平方米
地字第建
500136200900216
8 国有土地使
用证
重庆市渝北区龙
溪镇龙塔16 社
出让面积:16193.34 平方米,
阶梯:4973.33 平方米。
渝国用(2000)字第
425 号
9 国有土地使
用证
重庆市渝北区龙
溪镇龙塔13 社
出让面积:49180.02 平方米,
阶梯:9713.34 平方米。
渝国用(2000)字第
428 号
10 国有土地使
用证
渝北区龙溪街道
服务处原龙塔村
出让面积:33627.02 平方米
渝国用(2002)字第
806 号
11 国有土地使
用证
渝北区龙溪街道
服务处原龙塔村
出让面积:26924.96 平方米
渝国用(2002)字第
809 号
12 国有土地使
用证
渝北区龙溪街道
服务处原龙塔村
出让面积:9742.48 平方米
渝国用(2002)字第
810 号
13 国有土地使
用证
渝北区龙溪街道
服务处原龙塔村
出让面积:1404.20 平方米
渝国用(2002)字第
811 号
14
6 街区
国有土地使
用证
渝北区龙溪街道
服务处原龙塔村
出让面积:732.70 平方米
渝国用(2002)字第
812 号
15 国有土地使
用证
渝北区人和镇双
碑村原9、19、20

出让面积:53013.1 平方米
渝国用(2001)字第
502 号
16 国有土地使
用证
江北区寸滩街道
服务处原塘湾社
第1 宗
出让面积:8171 平方米
渝国用(2002)字第
758 号
17
建树用地规
划容许证 渝北区渝鲁大道
用地面积57399.02 平方米 地字第建
500136200800029
18
12 街区
建树工程规
划容许证 渝北区渝鲁大道
建树局限319164.9 平方米
建字第建
500136200900021 号
19 国有土地使
用证
渝北区人和镇双
碑村原9、19、20

出让面积:44311.7 平方米
渝国用(2001)字第
503 号
20
13 街区
国有土地使江北区寸滩街道出让面积:936.50 平方米 渝国用(2002)字第鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
北京中企华资产评估有限责任公司
28
序号 街区 权证种类 位置 内容 权证编号
用证 服务处原塘湾社
第2 宗
759 号
5 街区工程用职位于4 街区、巴蜀小学西侧,3 街区南侧,龙头寺景观
大道东侧,龙头寺公园北侧。总构筑面积286,240.89 m2,住宅构筑面积
227,385.58 m2。整个街区由12 栋住宅塔楼靠裙房外侧沿阶梯呈围合部署,沿
小区外围部署贸易以满意业主一般糊口斲丧需求。5 街区户型面积从69m2
至140m2,共计1,866 套房源。
12 街区位于鲁能星城北侧,紧邻巴蜀中学,总构筑面积318,131.51 平方
米,住宅构筑面积257,841.83 平方米,由13 栋高层以碟形构筑,坐拥双中庭,
以绿化景观最大化为原则,在筹划机关上,将13 栋高层以回形构筑排开,
缔造坦荡的景观视野和采光面。户型面积从67m2 至123m2 不等,以2 房及小
3 房为主,筹划总住宅2407 户。
6 街区位于星城南侧,邻近巴蜀小学。总构筑面积517,377.50 平方米,
以住宅为主,建树响应配套贸易及地下车位。住宅构筑面积430,105.50 平方
米。
13 街区位于星城北侧,接近12 街区,为齐集贸易和住宅综合体,构筑
面积239,800.00 平方米,个中住宅139,800.00 平方米,齐集贸易100,000.00 平
方米。
(3)评估进程
评估事变首要分以下阶段举办:
①复核评估明细表
听取企业评估范畴的环境先容,相识开拓本钱的开工年代、布局型式、
形象进度、付款环境等,在此基本上对评估表格完美补齐。
②汇集资料
权属文件:国有土地行使证、国有土地行使权出让条约、建树用地筹划
容许证、建树工程筹划容许证、构筑工程施工容许证和其他相干文件。
技能资料:施工图纸及相干的工程概预算书。
③现场勘测鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
北京中企华资产评估有限责任公司
29
按照企业提供的评估申报表,在有关职员共同下,对各项资产的位置、
布局、层数、檐高、用途、施工进度、装修尺度作全面核实勘测,并作勘测
记录。
④评估测算
评估职员按照现场勘测功效,对开拓本钱举办勘测说明,确定各项评估
要素,并团结伙产详细环境运用恰当的评估要领计较得出各项委评资产评估
值,并编写评估声名。
(4)评估要领
按照委估资产特点以及账面代价的组成,对付估价工具已取得内地筹划
部分核定的筹划建树指标,且地址地区房地产开拓、买卖营业市场较活泼,具备
运用假设开拓法的前提,选用假设开拓法评估。
假设开拓法评估详细测算步调
a.观测待开拓房地产的根基环境;
b.选择最佳的开拓操作方法;
c.预计开拓建树期;
d.猜测开拓完成后的房地产代价;
e.估算估量贩卖金额、后续开拓本钱、打点用度、贩卖用度、贩卖税金
及附加、投资利钱、投资利润
因为房地产开拓本钱属于存货,在假设开拓法评估功效基本上需扣除企
业应缴纳的所得税。则根基公式如下:
评估代价=税前评估代价-所得税
税前评估代价=开拓后房地产代价-后续开拓本钱-贩卖用度-打点用度-销
售税金及附加-土地增值税-投资利钱-投资利润
①开拓后房地产代价
对付有签约预售的项目,开拓后房地产代价=已签约衡宇贩卖金额+未
签约衡宇估量贩卖金额;对付没有签约预售的项目,开拓后房地产代价便是
项目开拓后可售衡宇估量贩卖金额。
②后续开拓本钱鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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30
后续开拓本钱=至完工尚需产生的工程用度+已落成尚未付出的工程费
用+不行预见用度
③贩卖用度
贩卖用度=估量贩卖金额×贩卖用度率+已贩卖尚未付出的贩卖佣金(如
有)
④打点用度
打点用度=后续开拓本钱×打点用度率
⑤贩卖税金及附加
贩卖税金及附加=开拓后房地产代价×贩卖税金及附加率
⑥土地增值税
凭证税礼貌定,分项目举办汇算清缴,按照增值比例分段累计计较土地
增值税。
⑦投资利钱
投资利钱=税前评估代价×利率×后续开拓期+(后续开拓本钱+打点费
用)×利率×后续开拓期/2
⑧投资利润
投资利润=税前评估代价×投资利润率×后续开拓期+(后续开拓本钱+
打点用度)×投资利润率×后续开拓期/2。
投资利润率取行业均匀投资利润率10%
(5)评估案例
案例一:重庆星城6 期(9、10 街区)
明细表位置:存货--开拓本钱清查评估明细表 表3-9-6 序号1-2
账面代价:977,599,383.57 元
①开拓完成后的房地产代价估算
a 开拓完成后构筑面积估算
重庆星城6 期由住宅、贸易、地下车库等物业形态构成。按照今朝现实
开拓环境,开拓完成后种种物业可贩卖构筑面积和数目如下表:
项目名称 总可售构筑面积(㎡) 已预售面积/数目 未售面积/数目 备注
住宅 410,267.88 409,089.70 1,178.18鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
北京中企华资产评估有限责任公司
31
项目名称 总可售构筑面积(㎡) 已预售面积/数目 未售面积/数目 备注
贸易及配套 7,767.02 7,767.02
车库 77,515.00 77,515.00 车库总个数为2419 个,所有未售
合计 495,549.90 86,460.20
b 贩卖价值确定
周边相同在售典范项目统计表
局限
地区 项目名称
(万)
物业范例 物业形态 开盘
时刻 贩卖均价
庆业九寨印象 37 住宅 高层 2009.11
4930 元/平
方米( 起
价),现均价
5610 元/平
方米
天江鼎城 51 花圃洋房、
小高层 小高层 2007.12
现价4700
元/ 平方米
(尾盘)
华新都会花圃郦锦苑 9.98 住宅 高层 2009.3
现价5400
元/ 平方米
(尾盘)
海尔海语山河 26.4 住宅 高层 2008.10 现价5700
元/平方米
江北区
中亿阳明山川 40 高层住宅+
贸易 高层 2009.10 现价5500
元/平方米
金科美镇上街 1.6 住宅底层商
业 高层 2009.10 现价12000
元/平方米
北岸红港 2.3 住宅底层商
业、贸易街 高层/多层 2009.12 现价16300
元/平方米
江北区、渝北区
百佳糊口广场 —— 高层底商 高层 2009.12
现价现价
17000 元/平
方米
按照对周边相同项目衡宇售价的较量说明,团结星城6 期今朝已成交销
售价值环境,综合确定种种未售物业贩卖价值。
住宅贩卖价值确定:
自2008 年开盘以来,重庆星城6 期物业贩卖顺遂,今朝住宅已经仅剩尾
盘。住宅贩卖价值从开盘预售均价3,600 元/平方米阁下,到今朝待售住宅平
均贩卖报价已经到达4,800 元/平方米以上。思量现实贩卖进程中一样平常会有一
定折扣,据此,评估估量均匀贩卖价值为4,600 元/平方米。
贸易物业贩卖价值确定:
贸易物业位于鲁能星城9 街区,紧邻秀街中心贸易街,每天渔港、富侨鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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32
保健、徐生记、重百超市、麦当劳,这些知名品牌的商家都在这里扎堆,秀
街中心贸易街作为龙头寺的贸易中心,处于三大CBD 商圈的几许中心,与
观音桥、江北嘴0 间隔接驳,同时把守渝鲁大道骨干道,是渝中区通往寸滩、
江北机场、火车北站“水陆空”三大口岸“交通主动脉”的焦点要塞。今朝贸易物
业已开始贩卖,按照企业提供的贩卖条约及贩卖环境,参考已售的秀街中心
贸易街中7 街区的贸易均匀售价,确定贸易物业均匀贩卖价值为13000 元/
平方米。
车库贩卖价值确定:
前几期星城已贩卖车库均匀贩卖单价为50,000 元/个阁下,据此确定车
库贩卖价值为5 万元/个。
c 贩卖收入估算
对付已经预售的种种物业,按现实贩卖金额统计确定,对付尚未贩卖的
物业,按上述确定的贩卖单价乘以可售面积或数目确定。
序号 项目 面积或个 均价 公式 金额(元)
一 已签订条约但未结转
部门 1,561,382,057.00
1 住宅 0.00
1—1 鲁能星城9 街区 280,830.06 3,804.62 1,068,452,538.00
1—2 鲁能星城10 街区 128,259.64 3,843.22 492,929,519.00
二 未签订条约部门估量
贩卖金额 227,340,888.00
1 住宅
1—1 鲁能星城9 街区 501.32 4,600.00 2,306,072.00
1—2 鲁能星城10 街区 676.86 4,600.00 3,113,556.00
3 商店
3—1 鲁能星城9 街区 7,767.02 13,000.00 100,971,260.00
3—2 鲁能星城10 街区
4 车库
4—1 鲁能星城9 街区 1,984.00 50,000.00 99,200,000.00
4—2 鲁能星城10 街区 435.00 50,000.00 21,750,000.00
三 贩卖金额合计 (一)+(二) 1,788,722,945.00
开拓完成后的房地产代价=1,788,722,945.00 (元)
②估算待开拓房地产项目标后续开拓本钱。
鲁能星城6 期项目于2007 年12 月开工,估量2010 年3 月完工。土地价
款已经付出完毕,今朝9 街区A 地块、10 街区已经完成质监站完工验收,9鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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33
街区B 地块外墙涂料完成75%,民众部门装饰完成80%,门窗玻璃完成65%。
将来本钱支出首要包罗前期工程、构筑安装工程、基本办法、配套办法
等项用度。按照今朝建树局限和构筑规格,项目总投资123,603.10 万元(含财
务用度),单元投资本钱2,451 元/平方米,个中土地本钱114 元/平方米,工程
及其他本钱(不含土地用度)2,337 元/平方米(含财政用度)。已产生投资额
97,759.93 万元(含财政用度),将来尚需产生建树投资25,843.16 万元(含财政费
用)。
③贩卖用度。
包罗项目贩卖部分的打点用度、贩卖人力资源用度、告白用度、项目咨
询及筹谋用度、署理贩卖佣金等。重庆市房地产署理贩卖公司的佣金率为
1.5%阁下,其余贩卖用度一样平常占到房地产贩卖额的1%阁下,按项目开拓完
成后房地产代价的2.5%计取。
④打点用度
指房地产开拓进程中需产生的打点用度,按后续开拓投资的3%计较。
⑤贩卖税金及附加
重庆鲁能贩卖税金及附加首要包罗业务税、城建税、教诲费附加,业务
税按贩卖收入乘以税率5%计较,城建税、教诲费附加别离为业务税的7%、
3%。综合上述。税金及附加率按5.5%计较。
⑥投资利钱
投资利钱=税前评估代价×利率×后续开拓期+(后续开拓本钱+打点费
用)×利率×后续开拓期/2
个中:利率按截至评估基准日银行半年至一年(含)的贷款利率为4.86%
计较。
后续开拓期按照项目总局限及今朝现实开拓进度确定为2 个月。
⑦投资利润
投资利润=税前评估代价×投资利润率×后续开拓期+(后续开拓本钱+
打点用度)×投资利润率×后续开拓期/2
投资利润率按照房地产行业均匀投资利润率确定为10%。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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⑧土地增值税的测算
凭证税礼貌定,分项目举办汇算清缴,按照增值比例分段累计计较土地
增值税。详见解皮增值税计较表。
⑨税前评估代价的测算
税前评估代价=估量贩卖金额-后续开拓本钱-贩卖用度-打点用度-贩卖税
金及附加-投资利钱-投资利润-土地增值税
税前评估代价计较表
序号 项目 公式 金额(元)
一 已签订条约但未结转部门 1,561,382,057.00

未签订条约部门估量贩卖
金额
227,340,888.00
三 贩卖金额合计 (一)+(二) 1,788,722,945.00
四 贩卖用度 (二)×2.5%+已贩卖尚未付出的贩卖佣金(若有) 5,683,522.20
五 贩卖税金及附加 (三) ×5.5% 98,379,761.98
六 后续开拓本钱
至完工尚需产生的工程用度+已落成尚未支
付的工程用度+不行预见用度 256,435,766.65
七 打点用度 (六) ×3% 7,693,073.00
八 投资利钱 V×利钱率×后续开拓期+(续建本钱+打点用度)
×利钱率×后续开拓期/2 12,052,768.38
九 投资利润
投资利润=V×投资利润率×后续开拓期+(续建
本钱+打点用度) ×投资利润率×后续开拓期/2 24,799,934.93
十 土地增值税 税礼貌定 56,922,835.87
十一 开拓本钱税前评估代价 (三)-(四)-(五)-(六)-(七)-(八)-(九)-(十) 1,326,755,282.00
土地增值税计较表
序号 项目 计较公式 金额(元) 备注
一 房地产总贩卖收入 1,788,722,945.00 已签约金额+剩余房地
产估量贩卖金额
二 扣除项目合计 1+2+3+4+5 1,598,980,158.76
1 取得土地行使权所付出
的金额
2 开拓土地和新建房及配
套办法的本钱 1,154,307,997.53
包罗出让金及相干税费、
已开拓本钱、后续开拓成

3 房地产开拓用度(打点、销
售及资金利钱) (1+2)×10% 115,430,799.75
4 业务税及附加 一×5.5% 98,379,761.98鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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5 房地产企业加计扣除 (1+2)×20% 230,861,599.51
三 转让房地产的增值额 (一)-(二) 189,742,786.24
四 增值额与扣除项目金额
的比率
(三)/(二)×10
0% 11.87%
五 项目土地增值税 56,922,835.87
⑩所得税的测算
所得税=贩卖收入×贩卖利润率×所得税率(25%)
=1,788,722,945.00×17.22%×25%
= 77,004,522.78 元
贩卖利润率计较表
序号 项目名称 费率及公式 金额(元)
一 贩卖收入 1,788,722,945.00
二 开拓本钱 1+2+3+4+5+6+7+8 1,280,717,158.52
1 土地取得费 57,685,649.96
2 前期用度及其他用度 97,027,200.00
3 基本办法建树用度 145,829,200.00
4 构筑安装工程用度 684,282,381.84
5 民众配套办法建树用度 156,419,594.18
6 开拓间接用度 13,063,971.55
7 财政用度 91,779,921.07
8 打点用度 34,629,239.93
三 贩卖用度 2.5% 44,718,073.63
四 策划税金及附加 5.5% 98,379,761.98
五 土地增值税 税礼貌定 56,922,835.87
六 利润总额 (一)-(二)-(三)-(四)-(五) 307,985,115.01
七 利润率 (六)/(一) 17.22%
嘕税后评估代价的测算
税后评估值=税前评估代价-所得税
税后评估值=1,326,755,282.00 - 77,004,522.78
= 1,249,750,759.00 元(取整)
则:鲁能星城6 期评估值为1,249,750,759.00 元。
(6)存货-开拓本钱评估功效
存货- 开拓本钱审计后账面代价1,390,884,527.99 元, 评估值为
2,266,207,674.00 元,评估增值为875,323,146.01 元,增值率为62.93%。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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6、评估功效
活动资产评估汇总表
科目名称 账面代价 评估代价 增值额 增值率%
钱币资金 287,647,166.96 287,647,166.96 0.00 0.00
应收帐款 150,356,414.00 150,356,414.00 0.00 0.00
减:幻魅帐筹备 5,650,391.23 0.00 -5,650,391.23 -100.00
应收帐款净额 144,706,022.77 150,356,414.00 5,650,391.23 3.90
预付帐款 1,148,414.92 1,148,414.92 0.00 0.00
其他应收款 244,541,547.86 244,541,547.86 0.00 0.00
减:幻魅帐筹备 31,527,159.00 0.00 -31,527,159.00 -100.00
其他应收款净额 213,014,388.86 244,541,547.86 31,527,159.00 14.80
存货 1,543,355,842.43 2,455,971,801.00 912,615,958.57 59.13
减:存货减价筹备 2,186,497.87 0.00 -2,186,497.87 -100.00
存货净额 1,541,169,344.56 2,455,971,801.00 914,802,456.44 59.36
活动资产合计 2,187,685,338.07 3,139,665,344.74 951,980,006.67 43.52
增减值缘故起因说明:
应收账款和其他应收款评估增值,是企业按照管帐准则凭证应收账款账
龄提取幻魅账筹备,而评估按照估帘尘坝纳金钱确定评估值导致增值。
存货评估增值,首要是房地产类存货评估增值。重庆鲁能所开拓房地产
项目土地取得较早,今朝房地产市场价值较前几年大幅晋升。
二、恒久应收款评估声名
恒久应收款帐面代价为450,000,000.00 元,为企业委托上海浦东成长银
行股份有限公司上清寺支行、招商银行股份有限公司重庆江北支行委托贷
款,贷款单元为重庆鲁能英大置业有限公司。评估职员核实了委托贷款条约
和相干记账凭据,贷款金额、贷款日期、到期日和利率确认无误,定期应收
利钱,以核实后账面值确认评估值为450,000,000.00 元。
三、恒久投资评估声名
(一)恒久股权投资的内容和金额
委托评估的恒久投资为股权投资,账面代价170,895,377.67 元。
(二)恒久股权投资核实的内容鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
北京中企华资产评估有限责任公司
37
恒久投资账面值170,895,377.67 元,为恒久股权投资,共2 家,包罗宜宾
鲁能开拓(团体)有限公司和重庆鲁能英大置业有限公司。个中:宜宾鲁能开
发(团体)有限公司投资于2004 年4 月,持股比例为35%,基准日账面代价为
100,895,377.67 元;重庆鲁能英大置业有限公司投资于2005 年11 月,股权持
股比例70%。,基准日账面代价为70,000,000.00 元。
(三)评估要领
本次评估,对2 家恒久股权单元均回收资产基本法和收益法举办整体评
估,经说明后最终确定本钱法的评估功效乘以股权比例确定恒久投资的评估
值。
(四)评估进程
案例:宜宾鲁能开拓(团体)有限公司
(1)被投资单元简介
宜宾鲁能开拓(团体)有限公司创立于2000 年,注册成本20000 万人民币。
于评估基准日重庆鲁能持股35%,宜宾鲁能开拓(团体)有限公司股权布局情
况如下:
单元:万元
股东单元名称 出资金额 持股比例%
山东鲁能团体有限公司 13,000.00 65.00
重庆鲁能开拓(团体)有限公司 7,000.00 35.00
(2)对宜宾鲁能开拓(团体)有限公司的恒久投资评估值确定
对宜宾鲁能开拓(团体)有限公司举办整体评估后,其净资产评估值为
813,862,960.78 元。
重庆鲁能持有的宜宾鲁能公司股权代价=评估后净资产×持股比例
= 816,159,537.78×35%
= 285,655,838.22 元
(五)评估功效
恒久投资评估功效汇总表
金额单元:人民币元
编号 科目名称 帐面代价 评估代价 增值额 增值率
(%)鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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1 恒久投资—其他投资 170,895,377.67 527,859,203.85 356,963,826.18 208.88
2 减:恒久投资减值筹备 0.00 0.00 0.00 0.00
3 恒久投资净额 170,895,377.67 527,859,203.85 356,963,826.18 208.88
增值缘故起因说明:
其他恒久股权投资评估增值,首要是股权投资单元均为房地产开拓企
业,其持有的存货、衡宇构筑物等资产评估增值较大,对控股子公司回收资
产基本法举办整体评估后,净资产评估增值。
四、投资性房地产评估声名
(一)评估范畴
评估范畴为重庆鲁能所申报的衡宇构筑物。资产范例为贸易商店及二处
幼儿园,总构筑面积为8,786.93 平方米。房产原始入账代价27,122,599.27 元,
账面值为24,302,799.45 元。
(二)资产轮廓
1、重百超市贸易商店
贸易商店位于重庆市渝鲁大道,构筑面积共2,639.93 平方米,出租面积
2,500 平方米,位于1-2 层,层高4 米。该构筑物由重庆鲁能自建所得。框架
剪力墙布局,建成于2007 年11 月。已出租给重庆百货大楼股份有限公司,
租赁限期至2017 年6 月30 日止。
该部门房产已治理房地产权证,但未支解,房地权证号:201 房地证2008
字第16395 号,证载产权工钱重庆鲁能开拓(团体)有限公司,证载构筑面积
14,893.69 平方米。
临街外墙为花岗岩贴面或铝塑板贴面,其他外墙砖贴面;内墙为乳胶漆,
实木门,瓷砖地面,部门细木板装饰墙面、细木橱柜,石膏板吊顶。该大楼
配套办法包罗中央空调、通信、消防等体系,消防体系有消防栓、喷淋体系,
大楼内单回路供电,给排水办法一切。
经现场的清稽核实,在评估基准日该房产不存在抵押、包管等他项权力。
2、巴蜀幼儿园
巴蜀第一幼儿园位于鲁能星城1 街区内,构筑面积2606 平方米,建成
于2006 年6 月,为二层框架布局构筑物,层高4 米,鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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巴蜀第二幼儿园位于鲁能星城9 街区内,构筑面积3541.00 平方米,建
成于2008 年12 月,为三层框架布局构筑物,层高4 米。
该构筑物尚未治理房地权证,经现场的清稽核实,在评估基准日该房产
不存在抵押、包管等他项权力。
(三)评估依据
1.重庆鲁能开拓(团体)有限公司与重庆百货大楼股份有限公司签署的房
屋租赁条约;
2.评估职员所相识的重庆衡宇租赁行情;
3.评估职员所相识的重庆衡宇贩卖行情;
4.其他与评估有关的市场观测资料;
5.评估基准日十年期国债到期收益率;
6.《资产评估常用数据与参数手册》;
7.国度有关部分颁布的统计资料和技能尺度资料,以及评估机构网络的
其他有关资料;
8.北京中企华资产评估有限责任公司价值信息资料库。
(四)评估措施
1.查对原始资料
按照委托方提供的构筑物评估明细表,对衡宇构筑物举办了查对,对明
细表填写不切合评估要求之处与委托方有关职员配合批改,对项目不全或错
误之处予以矫正。
2.市场观测
按照评估必要,评估职员通过实地观测、扣问相干房产中介机构、房产
部分、物业打点机构,及通过报纸、杂志、收集等途径,汇集相同房产的市
场租金、物业打点用度、空置率、租金增添模式,相识相同衡宇的市场买卖营业
时刻、买卖营业价值、买卖营业环境、地区身分、个体身分等资料。
3.现场勘测
对构筑物的现场查勘评估,凭证《资产评估操纵类型意见》划定的要求,
遵循合理、客观、科学的原则,按照委托单元提供的构筑物清查评估明细表,鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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所列项目标项数、面积、层数、布局范例、装饰及给排水、供电照明、透风
等装备环境,具体举办现场查勘核实。并团结现场相识构筑物的布局特性和
各部位完损状况,逐一做现场记录。
评估职员对委托评估的衡宇构筑物作具体的查察,除查对构筑物的数目
及内容是否与申报环境同等外,首要查察:衡宇布局、装修、办法、配套使
用状况。
查对实物和申报表是否同等,对差异之处,帮忙委托方配合修改。
布局:为了判定构筑物基本的安详性,起首查阅有关地质勘测陈诉书,
相识地质结构环境和地耐力,相识地下水位的变革和腐化性,在此基本上结
合基本原料和尺寸,埋深和施工记录等举办说明,起源确定基本的靠得住性和
公道性,为评分提供依据。按照布局范例对承重构件如墙、梁、板、柱仔细
视察,查察有无变形开裂,有无不匀称沉降,对砼构件查察有无露筋,麻面,
变形,对墙体查察有无沉降、倾斜、风化和开裂等环境。
装饰:构筑物的表里装修尺度差异,可分为高尺度装修(如花岗岩,大
理石,玻璃幕墙等)和一样平常装修两种(如水刷石,贴面砖,喷涂等),室内装修
一样平常为抹灰喷白,刷涂料,贴壁纸等,对表里装修查察有无脱落,开裂破坏,
是否陈旧。
装备:给排水、供电、通信、空调、透风、消防等办法是否齐备一切,
行使正常,有无破坏和老化等环境,可否满意行使要求。
围护布局:如非承重墙,门,窗,阻遏,散水,防水,保温等,查察有
无破坏,丢失,腐朽,开裂等。
4.确定评估值
按照所选用的评估要领计较评估值。
(五)评估要领
该部门房地产用途为贸易用房,已出租,存在出租收益,将来收益状况
较好,因此可回收收益法举办评估。
收益法鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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对出租的房地产回收收益法举办评估,即估量评估工具将来的正常净收
益,选用恰当的还原利率将其折现到评估基准后累加,以此估算评估工具的
客观公道价值或代价的要领。收益法的计较公式为:
公式:
V
. ..
.
. ..
.
+
× .
+
+
+ .
= Σ
t n t
t
i
i
i
r r r
a
r
a
(1 )
1 1
1 (1 ) (1 )
=
式中:V—收益价值;
ai—第i 年的房地产净收益;
a—第t 年往后无变革的房地产年净收益;
r—房地产还原利率;
t—纯收益有变革的年限;
n—将来可获收益年期。
(六)典范案例
名称:重百超市
明细表序号:表4-5 第3 项
账面原值:7,500,372.80 元
账面净值:6,570,326.59 元
1、评估工具概述
该房地产位于重庆市江北区渝鲁大道,构筑物面积共2639.93 平方米,
出租面积2500 平方米,位于1-2 层。今朝已与重庆百货大楼股份有限公司签
订租赁条约。
临街外墙为花岗岩贴面或铝塑板贴面,其他外墙砖贴面;内墙为乳胶漆,
实木门,瓷砖地面,部门细木板装饰墙面、细木橱柜,石膏板吊顶。该大楼
配套办法包罗中央空调、通信、消防等体系,消防体系有消防栓、喷淋体系,
大楼内单回路供电,给排水办法一切。
该待估工具紧邻骨干道渝鲁大道,四面有多路公交车通过,交通便捷。
四面有餐馆、银行、糊口社区等,周围人车流量较大,商服业较量富贵。
2、评估测算进程鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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收益法:
收益还原法是以预期道理为基本,猜测估价工具将来各期的正常净收
益,选用恰当的成本化率将其折算到估价时点后累加,以此估算估价工具的
客观价值或代价的要领。此次评估对估价工具周边同范例的衡宇用于租赁经
营的正常租金程度举办了观测相识,并对今朝估价工具的租赁环境举办了统
计,别离估算估价工具在租赁期内和租赁期满后的房地产净租金收入,其计
算公式为:
V
. ..
.
. ..
.
+
× .
+
+
+ .
= Σ
t n t
t
i
i
i
r r r
a
r
a
(1 )
1 1
1 (1 ) (1 )
=
式中:V—收益法评估价值;
ai—第i 年的房地产净收益;
a—第t 年往后无变革的房地产年净收益;
r—房地产还原利率;
t—纯收益有变革的年限;
n—将来可获收益年期。
(1)求取房地产年总收益
截至评估基准日,该衡宇已出租给重庆百货大楼股份有限公司,按照企
业提供的与重庆百货大楼签署的《衡宇租赁条约》得知,租赁期至2017 年6
月30 日止。故本次评估对付租赁期内有租金束缚的,年总收益按租赁条约
确定;租赁期满后,按市场客观租金确定年总收益。
年总收益=年租金收入× (1-空置率)
=月×12× (1-空置率)
租赁期内空置率为0。
A租赁期内租金
按照租赁条约确定该衡宇出租面积为2500.00 平方米,已出租给重庆百
货大楼有限公司,租赁限期10 年,自2007 年7 月1 日起至2017 年6 月30
日止。租金计较尺度为2007 年7 月1 日至2009 年6 月30 日免租金且赔偿重
百公司50 万元/年;2009 年7 月1 日至2010 年6 月30 日租金为10 元/平米.鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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月,赔偿重百公司30 万元/年;2010 年7 月1 日至2011 年6 月30 日租金为
15 元/平米.月,赔偿重百公司20 万元/年;2011 年7 月1 日至2017 年6 月30
日租金为20 元/平米.月。
条约划定上述租金包括物管费和空调体系、配电装备体系、供气体系、
消防体系等配套装备办法及衡宇装修的行使费和维保、原料、年检、大修费。
B租赁期满的租金确定
待估房地产的收益首要是租金收入,因为所处商圈较为成熟,相同贸易
出租策划的实例较多,租金收益根基保持不变,评估职员对房地产市场举办
观测,按照市场上同时期、地段临近、相同房地产的市场租金,选取三个可
比实例,对其说明较量待评估工具与相同房地产影响租金身分的异同,从类
似房地产的租金,批改得出估价工具的租金。具体资料如下:
名称 地理位置 用途 所处楼层 租金(元/
月/平方米)
面积(平方
米)
力帆体育城 江北区洋河北路6 号 配套贸易 1/共1 层 25 5000
龙头寺火趁魅站
商店 龙头寺火趁魅站 商务楼底商 1/共20 层 22 280
松石支路商店 渝北区松石支路 社区住宅底商 1/共7 层 30 1500
可比实例与估价工具房地产差此外批改,回收百分率法:是将可比实例
与估价工具房地产在某一方面的差别折算为租金差此外百分率来批改可比
实例租金的要领。
选取的多个可比实例的租金颠末上述各类批改之后,获得比准价值(租
金)。
较量身分批改
较量物名称 租金 富贵水平 临街状况 构筑物状况 楼层位置 构筑面积 批改租金
力帆体育城 25 100/100 100/100 100/101 100/103 100/101 23.79
龙头寺火趁魅站商店 22 100/102 100/98 100/98 100/102 100/95 23.18
松石支路商店 30 100/105 100/105 100/100 100/103 100/100 26.42
待估工具
(注:租金内在为:面积尺度为构筑面积,条约划定租期内由承租方负挑水电费、
物业打点费及租赁物业内办法装备的维修调养)
上表的计较公式:待估房地产比准租金 = 参照物租金×待估工具地区的
富贵水平/参照物地区的富贵水平×待估工具的临街状况/参照物临街状况×待鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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估房地产构筑物状况/参照物构筑物状况×待估工具的楼层位置/参照物楼层
位置×待估工具的构筑面积/参照物构筑面积。
回收可比案例批改功效的简朴算术均匀数确定待估工具的市场租金:
(23.79+23.18+26.42)/3=24.46 元/月.平方米
即基准日2009 年11 月30 日的客观租金程度为24.46 元/月.平方米。
评估职员通过市场观测,及思量待估房地产的现实环境,租金按每年环
比上浮5%。假设租金程度直到2017 年6 月30 日后保持不变,后期不再变革。
则在2017 年6 月30 日的租金为:
24.46×(1+5%)7.59=34.76 元/月.平方米。
个中2009 年11 月30 日至2017 年6 月30 日共历时7.59 年。
评估工具临骨干道,四面贸易勾当也很活泼,且为临街商店,出租率较
高。租赁期内,空置率为0,期满后取空置率为5%。
(2)房地出租年总用度
①打点费:指对出租衡宇举办的须要打点所需的用度,按年租金的1%
计取。
②维修费:指为保障衡宇正常行使每年需付出的修缮费。按照国度政策,
商品房在购置后,按照衡宇的行使年限、用途,由业主一次性缴清商品房维
修基金。该用度本次评估不再计取。
③保险费:指房产全部工钱使本身的房产停止不测丧失而向保险公司支
付的用度。据评估职员相识企业并没有为该房地产缴纳保险费,故本次评估
不再计取该项用度。
④物业打点费:按照条约,在租赁期内,由承租方缴纳物业打点费。由
此确定物业打点费由承租方包袱。
⑤税费:指房产全部人按有关划定向税务构造缴纳的房产税和业务税
等。
房产税:依据税法及税务部分资料,房产税税金按房地产年总收益的
12%确定。
业务税:业务税税金按房地产年总收益的5%计。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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都市维护建树税:都市维护建树税金按业务税税额的7%计。
教诲费附加费:教诲费附加费按业务税税额的3%计。
⑥赔偿用度
赔偿用度首要是为赔偿承租方因为前期人流量较少所造成的丧失。
房地产出租年总用度=打点费+物业打点费+税费+赔偿费
(3)房地产出租年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总用度
(4)成本化率
成本化率简直定方法有市场提取法、安详利率加风险调解值、复合投资
收益率法、投资收益率排序插入法等要领,本次评估回收安详利率加风险调
整值要领计较。取评估基准日十年期国债到期收益率3.51%作为安详利率,
经评估职员从市场上提取的多少内地相同贸易房地产租金案例与相同贸易
房地产产权买卖营业案例,思量必然的风险系数后,综合得出贸易房地产成本化
率为8%。
(5)房地产收益年期简直定
估价工具建成于2007 年11 月,布局为框架剪力墙布局,经济耐用年限
60 年,已行使2 年,剩余经济耐用年限58 年,土地行使性子为出让,行使
限期至2050 年10 月27 日止,剩余行使年限40.93 年。因此本次评估设定收
益年限为40.93 年,收益制止日期为2050 年10 月27 日。
(6)计较房地产市场价值
因待估房地产的各个收益年期其纯收益不尽沟通,本次评估将其每年的
纯收益别离折现后相加。假设收入和支出都产生在期末。
V
. ..
.
. ..
.
+
× .
+
+
+ .
= Σ
t n t
t
i
i
i
r r r
a
r
a
(1 )
1 1
1 (1 ) (1 )
=
式中:V—收益价值;
ai—第i 年的房地产净收益;
a—第t 年往后无变革的房地产年净收益;
r—房地产还原利率(8%);
t—纯收益有变革的年限(7.58 年);鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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n—将来可获收益年期(33.35 年)。
该房地产总值计较表如下:
项目 日期 租金收入 空置

净租金
收入
打点
费 房产税 业务税 都市维护
建树税
教诲
费附
加费
赔偿
用度 净收益 折现

2009.11.30
现值
2009.12.31 25000.00 0% 25000.00 250.00 3000.00 1250.00 87.50 37.50 25000 -4625.00 8.00% -4595.55
2010.12.31 375000.00 0% 375000.00 3750.00 45000.00 18750.00 1312.50 562.50 300000 5625.00 8.00% 5175.17
2011.12.31 525000.00 0% 525000.00 5250.00 63000.00 26250.00 1837.50 787.50 200000 227875.00 8.00% 194122.11
2012.1.1-2017.6.30 600000.00 0% 600000.00 6000.00 72000.00 30000.00 2100.00 900.00 489000.00 8.00% 1797019.80
2017.6.30-2050.10.27 1050000.00 5% 997500.00 9975.00 119700.00 49875.00 3491.25 1496.25 812962.50 8.00% 7400047.36
2009.11.30 现值之和 9,391,768.89
按照上表,计较得由重百公司承租的贸易商店评估值为9,391,768.89 元,
取整:9,391,800.00 元。
(七)评估功效及说明
委托评估范畴内投资性房地产账面原值为27,122,599.27 元,账面净值为
24,310,817.25 元。评估原值为11,732,800,评估减值15,389,799.27 元,减值率
56.74%,评估净值为11,790,000 元,评估减值12,520,817.25 元,减值率为-51.50%。
减值的首要缘故起因是账面代价为企业制作时的现实产生本钱,该部门衡宇构筑
物是为利便企业开拓建树的星城小区内住民糊口而开拓建树民众配套办法,
因为配套办法今朝的市场租金较低,导致评估值低于账面代价。
五、呆板装备评估声名
(一)评估范畴
委托评估装备包罗车辆、电子装备。种种装备账面代价见下表:
单元:元
种别 账面原值 账面净值
装备类合计 3,974,908.51 1,077,502.22
车辆 1,454,784.51 318,470.33
电子装备 2,520,124.00 759,031.89
(二)账面原值的组成
委托评估的装备首要为不必要安装的电子装备及办大众具、车辆。账面
代价为购买时装备原价及各类税费。
(三)装备轮廓
电子装备首要由电子办公装备(电脑、打印机、传真机、复印机等)、空鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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调等组成,漫衍在各职能部分职能岗亭。
车辆首要为三菱帕杰罗车、柯斯达客车等。
该公司建设于1999 年,其装备部门购买于2000-2009 年,绝大部门属于
经济寿命短、更新换代较快的电子类办公装备,行使维护状况一样平常。
车辆首要购买于2004-2006 年间,个中三菱帕杰罗车为关联单元转入车
辆,故账面原值较低。
(四)评估进程
1、对企业提供的各项装备明细表举办查对,对不切合填报要求的部门,
请企业修改和增补。企业修改增补后加盖公章,作为正式评估申报表报出,
作为此次评估的首要依据。
2、评估职员按照企业申报所列项目,在该企业相干技能打点职员陪同
下,到装备安装、行使、存放现场依据评估明细表举办核查。与此同时,勘
察该装备的运行状态、事变情形、操作率、妨碍率及一般维护调养和查验情
况等。对重要装备现场一一举办勘测和技能机能判断。勘测功效作为此次设
备评估技能性贬值、经济性贬值及确定成新率的依据。
(五)评估要领
对付装备首要回收重置本钱法举办评估。
评估值=重置全价×综合成新率
1、装备重置全价简直定
(1)电子装备重置全价简直定
凡能询到基准日市场价值的装备,以市场询价为准;凡无法询价的装备,
用类比法参照相同装备的市场价值确定购买价。
(2)车辆重置全价简直定
车辆重置全价由车辆购买价、购买税、牌照费三部门组成。
重置全价=车辆购买价+购买税+牌照费
购买价:车辆地址地市场价值。
购买税=购买价÷(1+17%)×10%。
牌照费:包罗验车费、手续费等。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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2、成新率简直定
(1)对付办公装备、电子装备等通用装备,首要通过对装备行使状况的现
场勘测,并按照种种装备的经济寿命年限,综合确定其成新率。
(2)对付车辆等,依据国度颁布的车辆逼迫报废尺度,以车辆行驶里程、
行使年限两种要领按照孰低原则确定理论成新率,然后团结现场勘测环境加
以批改,确定其综合成新率。
车辆理论成新率,按照已行使年限和已行驶里程别离计较:
年限法成新率=(经济寿命年限-已行使年限)/经济寿命年限×100%
里程法成新率=(划定行驶里程-已行驶里程)/划定行驶里程×100%
现场勘测车辆的外面、布局是否有破坏,动员机是否正常,电路是否通
畅,制念头能是否靠得住,是否到达尾气排放尺度等,按照勘测功效,在理论
成新率的基本长举办调解,确定综合成新率。
3、评估值简直定
将重置全价和成新率相乘,得出评估值。
评估值=重置全价×成新率
(六)评估案例
案例一:柯斯达客车(表4-6-5 序3)
1.装备轮廓
装备名称:柯斯达客车
车牌号:渝A22340
规格型号:柯斯达SCT6700REB54L
明细表序号:表4-6-5 序3
出产厂家:四川一汽丰田汽车有限公司
购买日期:2004 年4 月
启用日期:2004 年4 月
注册单元:重庆鲁能成长(团体)有限公司
账面原值:386,970.00 元
账面净值:25,553.32 元鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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1、装备轮廓
该车于2004 年4 月购入并投入行使,至评估基准日,经评估职员勘查
及与向车辆打点职员扣问,该车辆自投入运行以来,运行状况精采,无大修,
未产生过任何事情。外面完备,灯光一切,漆色较好。
首要技能参数:
根基参数:
形状尺寸:长/宽/高(mm)7005×2040×2645
动员机型号:3RZ
动员机功率(kw):102
动员机排量:2694cc
动员机出产商:日本丰田汽车公司
总质量(Kg):5550
额定载客(含驾驶员)(人):23
最大功率:108/4800KW/rpm
最大扭矩:235/3800N?m/rpm
油箱容积:92L
最高时速:135.0km/h
2、重置全价简直定
经上网查询网上汽车市场,基准日时段该车市场售价为346,000 元
购买附加税:=346000/1.17×10%
=29,573 元
牌照费取500 元
重置全价=346,000+29,573+500
=376,073 取376,100 元。
成新率简直定
回收孰低法成新率
该车于2004 年4 月投入运行,至基准日已运行67 个月,已行驶里程为
110,000.00 公里。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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该车经济寿命年限为10 年(120 个月),划定行驶里程40 万公里。
理论成新率=(经济寿命年限-已行使年限)÷经济寿命年限×100%
=(120-67)/120×100%
=44%
行驶里程成新率=(400,000-110,000)÷400,000×100%
=73%
按孰低法,理论成新率和行驶里程成新率对比,取理论率为44%
4、评估值简直定
评估值=重置全价*成新率
=376,100 元×44%
=165,484.00 元
案例二:计较机装备(表4-6-6 序127)
装备名称:遐想处事器
规格型号:万全T280 系列
装备编号:105020183
明细表序号:表4-6-6 序127
出产厂家:遐想公司
购买日期:2009 年3 月
启用日期:2009 年3 月
账面原值:21,800.00 元
账面净值:18,312.00 元
1、装备轮廓
该处事器装备于2009 年3 月购入并投入行使,自投入运行以来,行使
状况精采。
万全T280 系列首要设置为:
范例:事变组级
种别:塔式
布局:2U
CPU 范例:XeonE5310鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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CPU 频率:1600MHz
CPU 二级缓:8MB
FSB 总线:1066MHz
内存范例:FB-DIMM
内存巨细:1GB
内存带宽:FBDECCDDR2-533
最大内存:24GB
硬盘巨细:2*160GB
硬盘范例:SATA
2、重置全价简直定
经上网查询万全T280 系列在当前遐想制造商已停产,按照今朝市场经
销商库存机的基准日时段报价为20,000 元。
重置全价=20,000 元
成新率简直定
该监督体系经济寿命年限为5 年(60 个月)2001 年12 月投入行使,至评估
基准日已运行8 个月。
理论成新率=(经济寿命年限-已行使年限)÷经济寿命年限×100%
=(60-8)÷60×100%
=87%
现场勘测,该处事器运行正常,无非常震动噪音,启动运行精采,无异
常停机死机征象,现场勘查与理论成新率基内情符。
4、评估值简直定
评估值=重置全价×成新率
=20,000 元×87%
=17,400.00 元
(七)评估功效及说明
1.评估功效
金额单元:人民币元
科目名称 账面代价 评估代价 增值额 增值率%鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
装备类合计 3,974,908.51 1,077,502.22 3,279,791.00 1,559,441.00 -695,117.51 481,938.78 -17.49 44.73
车辆 1,454,784.51 318,470.33 1,380,900.00 690,423.00 -73,884.51 371,952.67 -5.08 116.79
电子装备 2,520,124.00 759,031.89 1,898,891.00 869,018.00 -621,233.00 109,986.11 -24.65 14.49
2、评估增减值缘故起因说明
(1)运输车辆,首要是近几来汽车市场价值呈降落趋势,造成评估原值减
值,但评估时装备经济寿命年限大于企业装备折旧年限,造成评估净值增值;
(2)电子装备,因为电子装备市场竞争强烈,装备价值降落,造成原值评
估减值。因为企业部门电子装备折旧限期短于经济合用年限,导致评估净值
增值。
六、衡宇构筑物评估声名
(一)评估范畴
评估范畴为重庆鲁能开拓(团体)有限公司所申报的一处外购商品房。建
筑面积为46.06 平方米。房产账面原值152,079.00 元,账面净值为118,621.40
元。
(二)资产轮廓
该衡宇构筑物位于重庆市渝北区龙溪街道松石路58 号,构筑物面积
46.06 平方米,套内面积35.35 平方米,位于14 层。该房产地址楼地上共32
层。
该房产已治理房地产权证,房地产权证号为01 房地证2005 字第22342
号,证载权力工钱重庆采菊园林景观工程有限公司。土地行使用途为住宅,
行使限期至2045 年6 月19 日止。该衡宇证载产权人重庆采菊园林景观工程
有限公司为重庆鲁能开拓(团体)有限公司部属公司,现已清理注销,重庆鲁
能理睬该房产为其全部。
室内为简朴装修:地面铺设地面砖,墙面粉刷乳胶漆,木门、塑钢窗,
厨房、卫生间墙面墙面砖,天棚做吊顶。
经现场的清稽核实,在评估基准日该房产不存在抵押、包管等他项权力。
(三)评估依据
1、评估职员所相识的重庆衡宇租赁行情;鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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2、评估职员所相识的重庆衡宇贩卖行情;
3、其他与评估有关的市场观测资料;
4、评估基准日十年期国债到期收益率;
5、《资产评估常用数据与参数手册》;
6、国度有关部分颁布的统计资料和技能尺度资料,以及评估机构网络
的其他有关资料;
7、北京中企华资产评估有限责任公司价值信息资料库。
(四)评估措施
1、查对原始资料
按照委托方提供的构筑物评估明细表,对衡宇构筑物举办了查对,对明
细表填写不切合评估要求之处与委托方有关职员配合批改,对项目不全或错
误之处予以矫正。
2、市场观测
按照评估必要,评估职员通过实地观测、扣问相干房产中介机构、房产
部分、物业打点机构,及通过报纸、杂志、收集等途径,汇集、相识相同房
屋的市场买卖营业时刻、买卖营业价值、买卖营业环境、地区身分、个体身分等资料。
3、现场勘测
对构筑物的现场查勘评估,凭证《资产评估操纵类型意见》划定的要求,
遵循合理、客观、科学的原则,按照委托单元提供的构筑物清查评估明细表,
所列项目标项数、面积、层数、布局范例、装饰及给排水、供电照明、透风
等装备环境,具体举办现场查勘核实。并团结现场相识构筑物的布局特性和
各部位完损状况,逐一做现场记录。
评估职员对委托评估的衡宇构筑物作具体的查察,除查对构筑物的数目
及内容是否与申报环境同等外,首要查察:衡宇布局、装修、办法、配套使
用状况。
查对实物和申报表是否同等,对差异之处,帮忙委托方配合修改。
布局:为了判定构筑物基本的安详性,起首查阅有关地质勘测陈诉书,
相识地质结构环境和地耐力,相识地下水位的变革和腐化性,在此基本上结鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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合基本原料和尺寸,埋深和施工记录等举办说明,起源确定基本的靠得住性和
公道性,为评分提供依据。按照布局范例对承重构件如墙、梁、板、柱仔细
视察,查察有无变形开裂,有无不匀称沉降,对砼构件查察有无露筋,麻面,
变形,对墙体查察有无沉降、倾斜、风化和开裂等环境。
装饰:构筑物的表里装修尺度差异,可分为高尺度装修(如花岗岩,大
理石,玻璃幕墙等)和一样平常装修两种(如水刷石,贴面砖,喷涂等),室内装修
一样平常为抹灰喷白,刷涂料,贴壁纸等,对表里装修查察有无脱落,开裂破坏,
是否陈旧。
装备:给排水、供电、通信、空调、透风、消防等办法是否齐备一切,
行使正常,有无破坏和老化等环境,可否满意行使要求。
围护布局:如非承重墙,门,窗,阻遏,散水,防水,保温等,查察有
无破坏,丢失,腐朽,开裂等。
4、确定评估值
按照所选用的评估要领计较评估值。
(五)评估要领
该房地产用途住宅,因为估价工具房地产是有买卖营业性的房地产,并且在
统一供求范畴内存在着较多的相同房地产的买卖营业,可以回收市场较量法举办
评估。
1、市场较量法
市场较量法是按照近期产生买卖营业的相同房地产的买卖营业价值,说明较量待
评估工具与相同房地产影响价值身分的异同,从产生买卖营业的相同房地产的价
格,批改得出估价工具的价值。回收市场较量法举办房地产评估必必要有一
定命量可作较量的买卖营业实例。市场较量法的评估技能蹊径如下:
(1)汇集买卖营业实例
拥有大量房地产买卖营业实例资料,是运用市场较量法估价的先决前提,因
此,评估职员通过各类途径尽也许多地汇集房地产买卖营业实例。
(2)选取可比实例
按照估价工具状况和估价目标,从汇集的买卖营业实例中选取三个以上的可鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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比实例,选取的可比实例应切合下列要求:
A.可比实例与估价工具相同,即用途沟通、布局沟通、所处地段沟通;
B.成交日期与估价时点靠近;
C.成交价值为正常价值或可批改为正常价值;
D.价值范例沟通。
(3)成立价值可比基本
选取可比实例后,对可比实例的成交价值举办换算处理赏罚,成立价值可比
基本。
(4)举办买卖营业环境批改
解除买卖营业举动中的非凡身分所造成的可比实例成交价值毛病,将可比实
例的成交价值调解为正常价值。
(5)举办地区身分批改
将可比实例在其外部情外形况下的价值调解为估价工具外部情外形况
下的价值。
A.地区身分批改的内容首要应包罗:
富贵水平,交通便捷水平,天然和人文情形前说起情形质量,人文景观
和天然风光,民众办法配套完整水平,都市筹划限定等。
差异用途的房地产,影响其价值的地区身分差异,详细较量批改时应分
别选择对其有影响的首要身分。
地区身分批改的详细内容应按照估价工具的用途确定。
举办地区身分批改时,将可比实例与估价工具的地区身分逐项举办比
较,找出因为地区身分是非所造成的价值差别,举办调解。
B.地区身分批改的要领:
地区身分批改是将可比实例相对付估价工具因为外部情形差别所造成
的价值差别解除,使批改后的可比实例价值可以或许与估价工具房地产所处地段
的现实环境符合。
地区身分批改的要领首要采纳直接较量批改,即以估价工具房地产的各
项地区身分状况为基准,与可比实例相对应的地区身分逐项较量,然后确定鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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批改比率。用批改比率乘以可比实例买卖营业价值,即可获得批改后的可比实例
在估价时点的价值。
(6)举办个体身分批改
举办个体身分批改,应将可比实例在其个别状况下的价值调解为估价对
象个别状况下的价值。
个体身分批改的详细内容应按照估价工具的用途确定,一样平常包罗临街状
况、构筑布局、条理、装备及装修状况、配套处事办法、构筑物新旧水划一。
个体身分的批改要领同地区身分批改要领。举办个体身分批改时,应将可比
实例与估价工具的个体身分逐项举办较量,找出因为个体身分是非所造成的
价值差别,举办调解。
(7)求出比准价值
买卖营业环境、买卖营业期日、地区身分和个体身分的批改,回收百分率法:是
将可比实例与估价工具房地产在某一方面的差别折算为价值差此外百分率
来批改可比实例价值的要领。
选取的多个可比实例的价值颠末上述各类批改之后,获得比准价值。
计较公式:待估房地产价值 = 参照物买卖营业价值×正常买卖营业环境/参照物交
易环境×待估房地产地区身分/参照物房地产地区身分×待估房地产个体身分
值/参照物房地产个体身分值×待估房地产评估基准日价值指数/参照物房地
产买卖营业日价值指数。
(8)计较委估房产评估值
按照计较出的比准价值,回收吻合的数学要领求出委估房产的评估单
价,评估值=评估单价×构筑面积。
(六)评估进程
1、评估工具概述
该衡宇构筑物位于重庆市渝北区龙溪街道松石路58 号,构筑物面积
46.06 平方米,套内面积35.35 平方米,位于14 层。该房产地址楼地上共32
层。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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该房产已治理房地产权证,房地产权证号为01 房地证2005 字第22342
号,证载权力工钱重庆采菊园林景观工程有限公司。土地行使用途为住宅,
行使限期至2045 年6 月19 日止。该衡宇证载产权人重庆采菊园林景观工程
有限公司为重庆鲁能开拓(团体)有限公司部属公司,现已清理注销,重庆鲁
能理睬该房产为其全部。
室内为简朴装修:地面铺设地面砖,墙面粉刷乳胶漆,木门、塑钢窗,
厨房、卫生间墙面墙面砖,天棚做吊顶。
经现场的清稽核实,在评估基准日该房产不存在抵押、包管等他项权力。
该待估工具紧邻松石支路,四面有多路公交车通过,交通便捷。周围配
套办法一切,商服业较量富贵。
2、评估测算进程
市场较量法:
市场较量法的理论依据是房地产评估的更换原则。按照更换原则,选择
近期统一供需范畴内较量相似的三个买卖营业实例举办较量。网络周边同范例商
品房市场上的有关信息,确定较量身分表;按照较量身分表,量化各个身分
确定较量系数表,计较比准价值;按照以上的计较,凭证公道的数学要领计
算委估房产的评估单价,最终确定评估值。市场较量法计较公式为:
估价工具市场价值=较量案例价值×买卖营业环境批改×买卖营业期日批改×地区
身分批改×个体身分批改
评估职员按照市场观测环境,选用了三个较量案例,较量案例详细环境
如下:
实例A:金岛花圃E-HOUSE 第15 层,渝北区龙溪街道松石路58 号,框
架剪力墙布局,建于2001 年,构筑面积为45 平方米,买卖营业价值为5000 元/
平方米,买卖营业环境正常,中档装修。
实例B:金岛花圃E-HOUSE 第14 层,渝北区龙溪街道松石路58 号,框
架剪力墙布局,建于2001 年,构筑面积为46.57 平方米,买卖营业价值为4940
元/平方米,买卖营业环境正常,简朴装修。
实例C:金岛花圃E-HOUSE 第16 层,渝北区龙溪街道松石路58 号,框鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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架剪力墙布局,建于2001 年,构筑面积为56 平方米,买卖营业价值为4750 元/
平方米,买卖营业环境正常,无装修。
(1)身分前提声名表
项目 估价工具 金岛花圃E-HOUSE 第15

金岛花圃E-HOUSE 第
14 层
金岛花圃E-HOUSE
第16 层
买卖营业单价 5000 4940 4750
买卖营业环境 正常 正常 正常 正常
买卖营业日期 2009/11 2009/11 2009/10 2009/11
房地产用途 住宅 住宅 住宅 住宅
地理位置 龙溪街道松石路58

龙溪街道松石路58 号 龙溪街道松石路58 号 龙溪街道松石路58

贸易富贵水平 较富贵 较富贵 较富贵 较富贵
集聚水平 贸易集聚水平一样平常 贸易集聚水平一样平常 贸易集聚水平一样平常 贸易集聚水平一样平常
民众配套办法 学校、市肆、银行齐
全 学校、市肆、银行一切 学校、市肆、银行一切 学校、市肆、银行齐

交通便捷水平 交通便捷,多条公交
蹊径
交通便捷,多条公交路
线
交通便捷,多条公交路
线
交通便捷,多条公交
蹊径




情形身分 情形景观一样平常 情形景观一样平常 情形景观一样平常 情形景观一样平常
物业构筑面积 46.06 45 46.57 56
地址楼层/总楼层 14\32 15\32 14\32 16\32
构筑物成新/建成
年月 2001 年 2001年 2001 年 2001 年
装修环境 简朴装修 中档装修 中档装修 无装修
构筑布局 框架剪力墙布局 框架剪力墙布局 框架剪力墙布局 框架剪力墙布局
构筑外面 一样平常 一样平常 一样平常 一样平常




产权 一切 一切 一切 一切
(2)较量身分批改表
设定评估工具的各项影响身分较量系数为100,以评估工具的各项影响因
素与评估实例的举办较量,得出房地产价值影响身分批改系数较量表如下:
项目 估价工具 金岛花圃
E-HOUSE 第15 层
金岛花圃E-HOUSE
第14 层
金岛花圃E-HOUSE
第16 层
买卖营业单价 5000 4940 4750
买卖营业环境 100 100 100 100
买卖营业日期 100 100 100 100鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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房地产用途 100 100 100 100
地理位置 100 100 100 100
贸易富贵水平 100 100 100 100
集聚水平 100 100 100 100
配套处事办法 100 100 100 100
交通便捷水平 100 100 100 100
地区身分
情形身分 100 100 100 100
物业构筑面积 100 100 100 100
地址楼层/总楼层 100 101 100 102
构筑物成新 100 100 100 100
装修环境 100 105 105 95
构筑布局 100 100 100 100
构筑外面 100 100 100 100
个体身分
产权 100 100 100 100
(3)身分较量批改系数表
项目 金岛花圃E-HOUSE 第15 层 金岛花圃E-HOUSE
第14 层
金岛花圃
E-HOUSE 第16 层
买卖营业单价 5000 4940 4750
买卖营业环境 100/100 100/100 100/100
买卖营业日期 100/100 100/100 100/100
房地产用途 100/100 100/100 100/100
地理位置 100/100 100/100 100/100
贸易富贵水平 100/100 100/100 100/100
集聚水平 100/100 100/100 100/100
配套处事办法 100/100 100/100 100/100
交通便捷水平 100/100 100/100 100/100
地区
身分
情形身分 100/100 100/100 100/100
物业构筑面积 100/100 100/100 100/100
地址楼层/总楼层 100/101 100/100 100/102
个体
身分
构筑物成新 100/100 100/100 100/100鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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项目 金岛花圃E-HOUSE 第15 层 金岛花圃E-HOUSE
第14 层
金岛花圃
E-HOUSE 第16 层
装修环境 100/105 100/105 100/95
构筑布局 100/100 100/100 100/100
构筑外面 100/100 100/100 100/100
产权 100/100 100/100 100/100
批改系数 0.9430 0.9524 1.0320
比准价值(元/平方米) 4715 4704.86 4902
(4)市场较量法求评估工具代价
较量批改后,以三个比准价值的算术均匀值作为市场较量法的评估
功效,即:(4715+4704.86 +4902)/3=4773.95 元/平方米。评估单价4800
元/平方米(取整)。
(七)评估功效及说明
委托评估范畴内房地产构筑物账面原值为152,079.00 元,账面净值为
118,621.40 元。评估净值为221,088.00 元,评估增值102,466.60 元,增值率为
86.38%。增值的首要缘故起因是账面代价为企业购置时的现实产生本钱,最近几
年重庆市房地产市场价置魅涨幅较大,因此造成评估增值。
七、无形资产
本次无形资产首要为其他无形资产。
纳入评估范畴的其他无形资产所有为计较机软件,包罗广联达造价软
件、本钱核算打点软件、收集打点软件及其他通用软件等。
对付评估基准日市场上有贩卖且无进级版本的外购软件,凭证同类软件
评估基准日市场价值确定评估值。对付今朝市场上有贩卖但版本已经进级的
外购软件,以现行市场价值扣减软件进级用度确定评估值。
譬喻:微软软件包罗WindowsXP 操纵体系及Office2003 办公软件,各40
套,经扣问内地经销商及署理贩卖公司,确定WindowsXP 的市场价值为399
元/套,Office2003 办公套件贩卖价值为2300 元/套。
微软软件评估值=399 元/套×40 套+2300 元/套×40 套=107,960.00 元
经评估,其他无形资产的评估值为1,057,760.00 元。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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八、递延所得税资产评估技能声名
递延所得税资产账面值34,841,012.03 元,是所得税调解形成的递延资产。
个中因计提幻魅账筹备而发生的递延所得税资产为9,841,012.03 元,因预提土
地增值税而发生的递延所得税资产为25,000,000.00 元
企业在取得资产、欠债时,该当确定其计税基本。资产、欠债的账面价
值与其计税基本存在差此外,该当凭证企业管帐准则划定确认所发生的递延
所得税资产或递延所得税欠债。
评估范畴的递延所得税资产是企业核算资产或欠债、以及未作为资产和
欠债确认,但凭证税礼貌定可以确定其计税基本的项目,在后续计量进程中
因企业管帐准则划定,发生的账面代价与其计税基本的可抵扣暂且性差别,
对企业将来所得税造成的影响。
企业凭证可抵扣暂且性差别与合用所得税税率计较的功效,确认的递延
所得税资产。评估职员就差别发生的缘故起因、形成进程举办观测和相识,核实
该差别在确定将来收回资产或清偿欠债时代的应纳税所得额时,是否将导致
发生可抵扣金额,核实核算的金额是否切合企业管帐制度及税法相干划定。
因递延所得税资产幻魅账筹备已评估为零,且现有的应收帐款及其余应收款无
风险丧失,将来年度将不导致可抵扣金额,故因计提幻魅账筹备而发生的递延
所得税资产为9,841,012.03 元资产评估为零。因预提土地增值税而发生的递
延所得税资产为25,000,000.00 元,以核实后账面代价确定评估值25,000,000.00
元为评估值。
十、欠债评估技能声名
(一)评估范畴
纳入本次评估范畴的欠债为活动欠债,活动欠债包罗应付帐款、预收帐
款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款及一年内到期的非活动欠债。上
述欠债在评估基准日账面代价如下所示:
金额单元:人民币元
科目名称 账面代价
应付帐款 328,036,995.67鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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科目名称 账面代价
预收帐款 1,541,764,320.00
应付职工薪酬 676,521.87
应交税费 -23,175,875.87
其他应付款 147,353,651.09
一年内到期的非活动欠债 183,500,000.00
活动欠债合计 2,178,155,612.76
欠债合计 2,178,155,612.76
(二)评估进程及要领
1、应付账款
应付账款是指应付的工程款、项目计划费、质保金等金钱。对应付账款
首要核实相干协议、营业内容、结算方法、限期和金额等内容的真实性,并
对大额应付款举办函证,以基准日后需现实承付的金钱作为评估值。
应付账款账面值328,036,995.67 元。经查阅工程条约、账簿和凭据,并对
大额应付款举办函证,应付账款营业内容、结算方法、限期和金额等内容真
实,余额正确,未发明有确凿证据无需付出的金钱,以账面值作为评估值。
2、预收账款
预收账款是指企业凭证条约划定向购货单元预收的金钱。预收账款账面
值1,541,764,320.00 元,为凭证条约划定预收的房款。
对预收金钱首要核实首要条约、营业内容、结算方法、限期和金额等内
容的真实性,以核实后的账面值作为评估值。
3、应付职工薪酬
应付职工薪酬是指企业应付给职工的人为、奖金、补助及各项社会保险
用度、人为附加等。应付职工薪酬账面值676,521.87 元,为计提的社会保险
费、住房公积金、工会经费及职工教诲经费。
对应付职工薪酬通过查阅企业上级部分下达的工效挂钩人为总额打算、
企业薪酬打点步伐、审计后的年度管帐报表、出产策划指标统计数据、应付
职工薪酬账簿等资料举办核实,以核实后的账面值作为评估值。
4、应交税费鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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应交税费是指企业应交纳的各类税金及附加用度的账面余额,包罗业务
税、所得税等。对应交税费通过查阅纳税申报表、相干账簿等资料,对税种、
税率、计提基数、计说起上缴金额举办核实,以核实后的账面值确认评估值。
应交税费账面值-23,175,875.87 元,经查阅账簿、计提和缴纳凭据和纳税
申报表、网上银行划款查询单,税金计提金额及余额正确,以账面值确认评
估值。
5、其他应付款
其他应付款是指企业应付、暂收其他单元或小我私人的金钱。对其他应付款
首要核实相干协议、营业内容、结算方法、限期和金额等内容的真实性,并
对大额应付款举办函证,以基准日后需现实承付的金钱作为评估值。
其他应付款账面值147,353,651.09 元,包罗预提土地增值税、代收税费、
代付人为等。评估职员查阅了账簿和凭据和相干条约、文件,营业内容、结
算方法、限期和金额。以核实后的账面值作为评估值。
6、一年内到期的非活动欠债
一年内到期的非活动欠债账面值183,500,000.00 元,为企业向中国银行重
庆分行借入的恒久借钱。评估职员核实了借钱条约和相干记账凭据,借钱金
额、借钱日期、到期日和利率确认无误,定期付出利钱,以核实后账面值确
认评估值为183,500,000.00 元。
(三)评估功效及说明
欠债评估功效表
金额单元:人民币元
科目名称 账面代价 评估代价 增值额 增值率
应付帐款 328,036,995.67 328,036,995.67 0.00 0.00
预收帐款 1,541,764,320.00 1,541,764,320.00 0.00 0.00
应付职工薪酬 676,521.87 676,521.87 0.00 0.00
应交税费 -23,175,875.87 -23,175,875.87 0.00 0.00
其他应付款 147,353,651.09 147,353,651.09 0.00 0.00
一年内到期的非流
动欠债
183,500,000.00 183,500,000.00 0.00 0.00
活动欠债合计 2,178,155,612.76 2,178,155,612.76 0.00 0.00
欠债合计 2,178,155,612.76 2,178,155,612.76 0.00 0.00鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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十一、资产基本法评估功效
按照国度有关资产评估的划定,本着独立、客观和合理的原则及须要的
评估措施,我们对重庆鲁能开拓(团体)有限公司的所有资产及欠债举办了评
估。按照以上资产基本法评估事变,得出如下评估结论:在评估基准日2009
年11 月30 日一连策划的条件下,经中瑞岳华管帐事宜全部限公司审计后企
颐魅账面总资产为286,974.28 万元,总欠债为217,815.56 万元,净资产为69,158.72
万元;评估后的总资产为415,715.28 万元,总欠债为217,815.56 万元,净资
产为197,899.72 万元,净资产增值128,741.00 万元,增值率186.15%。详细评
估汇总环境详见下表:
资产评估功效汇总表
评估基准日:2009 年11 月30 日
金额单元:人民币万元
项目 账面代价 评估代价 增减值 增值率%
A B C=B-A D=C/A*100%
一、活动资产 1 218,768.53 313,966.53 95,198.00 43.52
二、非活动资产 2 68,205.75 101,748.75 33,543.00 49.18
个中:恒久股权投资 3 17,089.54 52,785.92 35,696.38 208.88
投资性房地产 4 2,431.08 1,179.00 -1,252.08 -51.50
牢靠资产 5 119.61 178.05 58.44 48.86
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
无形资产 7 81.42 105.78 24.36 29.92
个中:土地行使权 8 0.00 0.00 0.00
其他非活动资产 9 48,484.10 47,500.00 -984.10 -2.03
资产总计 10 286,974.28 415,715.28 128,741.00 44.86
三、活动欠债 11 217,815.56 217,815.56 0.00 0.00
四、非活动欠债 12 0.00 0.00 0.00
欠债总计 13 217,815.56 217,815.56 0.00 0.00
净资产 14 69,158.72 197,899.72 128,741.00 186.15鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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第六部门收益法评估技能声名
一、评估工具
收益法评估工具为重庆鲁能股东所有权益代价。
二、收益法的应用条件及选择的来由和依据
(一)收益法的界说和道理
企业代价评估中的收益法,是指通过将被评估企业预期收益成本化或折
现以确定评估工具代价的评估思绪。
收益法是从企业赢利手段的角度权衡企业的代价,成立在经济学的预期
效用理论基本上。
收益法中常用的两种详细要领是收益成本化法和将来收益折现法。
(二)收益法的应用条件
1.可以或许对企业将来收益举办公道猜测。
2.可以或许对与企业将来收益的风险水平相对应的收益率举办公道估算。
(三)收益法选择的来由和依据
重庆鲁能为房地产开拓企业,今朝在开拓和拟开拓的项目首要是鲁能星
城项目,重庆鲁能针对上述项目将来布置了较量具体的开拓打算,将来收益
可以公道猜测,按照房地产行业收益和风险环境,团结重庆鲁能的是非势分
析,可以较量公道地估算折现率,可以回收收益法举办评估。
三、评估假设和限制前提
本次评估的猜测成立在下述假设之上,按照资产评估的要求,认定这些
假设前提在评估基准日时创立,当将来经济情形产生较大变革时,将不包袱
因为假设前提改变而推导出差异评估结论的责任。
(一)一样平常性假设和限制前提:
1、本次评估测算各项参数取值未思量通货膨胀身分;
2、影响企业策划的国度现行的有关法令、礼貌及企业所属行业的根基鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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政策无重大变革,宏观经济形势不会呈现重大变革;企业所处地域的政治、
经济和社会情形无重大变革;
3、国度现行的银行利率、汇率、税收政策、政策性征收用度等等无重
大改变;
4、企业管帐政策与核算要领和编写此份陈诉时所回收的管帐政策在重
要方面根基同等;
5、企业策划所耗损的首要原原料、辅料、燃料等的供给无重大变革;
6、针对评估基准日资产的现实状况,企业打点团队无重大变革,并尽
职尽责凭证今朝的策划方法和策划打算一连策划;
7、假设公司在现有的打点方法和打点程度的基本上,策划范畴、方法
与今朝偏向保持同等。
8、除评估陈诉中已有显现以外,假定企业已完全遵守全部有关的法令
礼貌;
9、无其他不行猜测和不行抗力身分对企业造成的重大倒霉影响。
(二)非凡性假设和限制前提:
1、本次猜测以公司评估基准日股权布局为框架,未思量基准日后也许
产生的股权变革或重组。
2、重庆鲁能正在开拓僧人未开拓的房地产项目可以或许按预期完成开拓并
贩卖,开拓本钱能有用节制在预算范畴内。
3、假设收益期为猜测期。
四、企业地址行业状况及成长远景
(一)我国房地产行业积年成长环境及成长远景
自2001 年以来,我国百姓经济一连快速成长,在2007 年第二季度到达
本轮经济扩张周期的峰值12.7%后,在宏观调控政策的浸染下一连回落,2008
年二季度我国现实经济增添速率已回落到10.1%,靠近隐藏经济增添速率。
但跟着2008 年9 月份美国次贷危急激发的环球金融危急日趋严厉,环球经
济形势急转直下,我国经济在2008 年四序度度各项宏观经济指标敏捷恶化,
保持经济不变增添的坚苦明明增进。中央敏捷对宏观调控政策取向做出调鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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整,实验起劲的财务政策和适度宽松的钱币政策,把保增添、扩内需、调结
构作为宏观调控的首要方针,出台了一系列扩大内需的政策,并开始取得一
定成效。积年GDP 增添率见下图:
资料来历: 国度统计局
2009 年,促进我国百姓经济一连向好的起劲身分继承增多。2009 年1-11
月,我国GDP 增速同比回升,环比继承增添,家产出产进一步加速,投资
高位运行,收支口有所清醒,贷款稳步增添,百姓经济明明开始清醒。
1、经济增添一连回升,经济主体信念日益增强
经济增添的一连回升,陪伴着市场信念的规复。人民银行景气观测表现,
2009 年三季度企业家书心指数为75.4%,比上季高7 个百分点,比客岁四序
度最低值(60.9%)回升14.5 个百分点;银行家书心指数为55.4%,较上季大幅
回升15.4 个百分点。
2、家产出产增速快速晋升,制造业景气指数稳步上行
2009 年11 月份,局限以上家产增进值同比增添19.2%,比上年同月加速
13.8 个百分点,比10 月份加速3.1 个百分点,为持续7 个月同比增速加速;
1-11 月份,同比增添10.3%,比上年同期回落3.4 个百分点,比1-10 月份加速
0.9 个百分点。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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数据来历:国度统计局
从上图看到,2009 年11 月世界制造业采购司理指数(PMI)为55.2%,
与上月持平。该指数已持续九个月位于临界点—50%以上,表白制造业经济
总体保持安稳回升态势。
3、海内需求稳步走高,收支口一连改进
投资高位运行。2009 年1-11 月份,城镇牢靠资产投资168634 亿元,同
比增添32.1%,比上年同期加速5.3 个百分点,比1-10 月回落1.0 个百分点。
个中,国有及国有控股投资73535 亿元,增添37.8%;房地产开拓投资31271
亿元,增添17.8%。
斲丧继承稳步增添。1-11 月份,社会斲丧品零售总额112733 亿元,同比
增添15.3%,比上年同期回落6.6 个百分点,与1-10 月份持平。
出口同比转正,入口环比高位回落。我国对外商业明明好转,2009 年11
月份我国收支口总值实现年内初次月度同比正增添。据海关统计,11 月份当
月,我海外贸收支口总值2082.1 亿美元,比客岁同期(下同)增添9.8%,环
比增添5.4%;个中出口值1136.5 亿美元,同比降落1.2%,环比增添2.6%;
入口945.6 亿美元,同比增添26.7%,环比增添9%。
4、住民斲丧价值同比由负转正
11 月份,住民斲丧价值同比上涨0.6%(上年同月为上涨2.4%),同比由
上月的降落转为上涨。个中,都市同比上涨0.4%,农村上涨0.9%;食物价
格上涨3.2%,非食物价值降落0.7%;斲丧品价值上涨0.9%,处事项目价值鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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降落0.4%。1-11 月份,住民斲丧价值同比降落0.9%(上年同期为上涨6.3%),
比1-10 月降幅缩小0.2 个百分点。分种别看,11 月份,八大类商品价值有三
种上涨五种降落,个中食物价值同比上涨3.2%,烟酒及用品类价值同比上涨
1.3%,衣着类价值同比降落1.2%,家庭装备用品及维修处事价值同比降落
1.1%,医疗保健及小我私人用品类价值同比上涨1.6%,交通和通讯类价值同比下
降2.2%,娱乐教诲文化用品及处事类价值同比降落0.6%,栖身价值同比下
降1.2%。
11 月份,住民斲丧价值环比上涨0.3%。个中,都市上涨0.3%,农村上
涨0.4%;食物价值上涨0.5%,非食物价值上涨0.2%;斲丧品价值上涨0.5%,
处事项目价值降落0.3%。分种别看,11 月份,食物价值环比上涨0.5%,烟
酒及用品类价值环比上涨0.1%,衣着类价值环比上涨0.9%,家庭装备用品
及维修处事价值环比上涨0.1%,医疗保健及小我私人用品类价值环比上涨0.3%,
交通和通讯类价值环比上涨0.1%,娱乐教诲文化用品及处事类价值环比降落
0.8%,栖身价值环比上涨0.8%。
5、企业利润状况一连改进,财务收入大幅增添
本年以来,家产企业利润同比增速降幅一连收窄。1-8 月份,世界局限
以上家产企业(年主营营业收入500 万元以上的企业)实现利润16747 亿元,同
比增添-10.61%,较客岁同期19.39%的增速低30 个百分点,但较本年前2 和5
个月的增速别离高26.66 和12.24 个百分点。
人民银行5000 户企业景气观测表现,三季度企业红利指数为53.8%,在
上季回升5.2 百分点后再次上升3 个百分点;同时,企业家估量四序度企业
红利指数为54.7%,较上季回升1.7 个百分点。
2009 年1-11 月份,世界财务收入63393.1 亿元,比客岁同期增进5324.89
亿元,增添9.2%,完成预算的95.7%。个中,中央本级收入34064.89 亿元,
同比增添6.7%,完成预算的95%;处所本级收入29328.21 亿元,同比增添
12.1%,完成预算的96.6%。财务收入中的税收收入55687.26 亿元,同比增添
7.1%;非税收入7705.84 亿元,同比增添27%。前11 个月,世界财务收入呈
慢慢回升态势。1-4 月,受经济增添放缓、企业效益下滑以及布局性减税很鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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多的影响,收入大幅降落。5 月份以来收入慢慢回升,出格是8 月份往后因
客岁同期收入基数较低,收入增添明明加速。
6、钱币供给量继承保持高位增添,信贷投放总体宽松
央行数据表现,2009 年11 月末,广义钱币供给量(M2)同比增添29.74%,
比上月末高0.23 个百分点。狭义钱币供给量(M1)同比增添34.63%,增幅比上
月末高2.60 个百分点。 市场钱币畅通量(M0)余额为3.63 万亿元,同比增添
14.99%。1-11 月份人民币各项贷款增进9.21 万亿元,同比多增5.06 万亿元。
7、将来经济成长趋势与猜测
将来经济增添将继承朝着企稳向好的偏向成长。人民银行观测统计司监
测的经济景气指数表白,今朝家产增进值的同等合成指数、先行合成指数都
已经触底回升。2009 年12 月16 日,人民银行企业家问卷也表现,2009 年4
季度宏观经济热度指数为43.2%,较上季上升3.3 个百分点,是自本年1 季度
到达谷底后持续第3 个季度回升;宏观经济热度预期指数为44.9%,比上季
度升2.4 个百分点。企业景气指数为60.7%,比上季上升2.6 个百分点,持续
3 个季度呈现上升;企业装备操作指数为43.8%,比上季上升1.8 个百分点,
已持续3 个季度回升。
投资方面,企业投资意愿继承上升。四序度企业牢靠资产、装备和土建
投资指数别离为51.2%、50.5%和48.1%,比上季回升0.8、0.7 和0.4 个百分点。
斲丧方面,四序度人民银行储户问卷观测表现,住民斲丧意愿略有增添,
住民投资意愿不绝攀升,储备意愿有所回落。住民储备念头以提防性为主。
外贸方面,四序度收支口企业问卷观测表现,企业收支口状况回升,企
业将来信念继承加强。
估量,2009 年12 月GDP 同比增添将继承回升,GDP 整年增速将高出8%。
8、市场情形说明
跟着百姓经济和住民收入的一连增添,我国房地财富也进入了高速成长
阶段。自2002 年以来,海内房地产市场一连成长,按照国度统计局的数据
表现,2002 年至2009 年11 月中国房地产贩卖价值增添率如下图所示:鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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数据来历:国度统计局
(1)房地产开拓完成环境
2009 年1-11 月,世界完成房地产开拓投资31271 亿元,同比增添17.8%,
增幅比1-10 月进步1.2 个百分点,比客岁同期回落4.9 个百分点。个中,商
品住宅完成投资22369 亿元,同比增添15.7%,比1-10 月进步1.6 个百分点,
比客岁同期回落9.5 个百分点,占房地产开拓投资的比重为71.5%。
1-11 月,世界房地产开拓企业衡宇施工面积29.88 亿平方米,同比增添
17.2%,增幅比1-10 月进步0.8 个百分点;衡宇新开工面积9.76 亿平方米,同
比增添15.8%,增幅比1-10 月进步12.5 个百分点;衡宇完工面积4.42 亿平方
米,同比增添26.1%,增幅比1-10 月进步3.4 个百分点。个中,住宅完工面
积3.67 亿平方米,增添28.2%,比1-10 月进步3.2 个百分点。
1-11 月,世界房地产开拓企业完成土地购买面积27091 万平方米,同比
降落15.4%;完成土地开拓面积20338 万平方米,同比降落2.5%。
(2)商品房贩卖环境
1-11 月,世界商品房贩卖面积75203 万平方米,同比增添53.0%。个中,
商品住宅贩卖面积增添54.4%;办公楼贩卖面积增添39.2%;贸易业务用房销
售面积增添39.1%。1-11 月,商品房贩卖额35987 亿元,同比增添86.8%。其
中,商品住宅贩卖额增添91.5%,办公楼和贸易业务用房贩卖额别离增添鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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58.4%和60.4%。
(3)房地产开拓企业资金来历环境
1-11 月,房地产开拓企业今年资金来历48170 亿元,同比增添44.2%[2]。
个中,海内贷款8994 亿元,增添40.2%;操作外资413 亿元,降落31.4%;
企业自筹资金15909 亿元,增添18.3%;其他资金22854 亿元,增添76.6%。
在其他资金中,定金及预收款13347 亿元,增添66.5%;小我私纪獯揭贷款7009
亿元,增添130.1%。
(4)70 个大中都市衡宇贩卖价值指数
11 月份,世界70 个大中都市衡宇贩卖价值同比上涨5.7%,涨幅比10 月
份扩大1.8 个百分点;环比上涨1.2%,涨幅比10 月份扩大0.5 个百分点。新
建住宅贩卖价值同比上涨6.2%,涨幅比10 月份扩大2.2 个百分点;环比上涨
1.5%,涨幅比10 月份扩大0.6 个百分点。
分范例看,与上年同月对比,经济合用房贩卖价值上涨0.6%;商品住宅
贩卖价值上涨7.0%,个中平凡商品住宅贩卖价值上涨7.8%,高等住宅贩卖
价值上涨4.1%。与上允驹比,经济合用房贩卖价值持平;商品住宅贩卖价值
上涨1.7%,个中平凡商品住宅贩卖价值上涨1.8%,高等住宅贩卖价值上涨
1.3%。
分套型看,90 平方米及以下的新建住宅贩卖价值同比上涨10.4%,环比
上涨2.1%。
分地域看,与上年同月对比,新建住宅贩卖价值上涨的都市有67 个,
个中涨幅最大的5 个都市是:广州14.7%、深圳12.6%、金华11.8%、银川10.4%、
海口9.6%;价值降落的都市有3 个:吉林降落2.9%、唐山降落2.1%、徐州
降落0.8%。
与上允驹比,新建住宅贩卖价值上涨的都市有67 个,个中涨幅最大的5
个都市是:海口4.7%、杭州3.1%、北京3.0%、徐州2.8%、银川2.6%;价值
降落的都市有1 个:锦州降落0.3%。
二手住宅贩卖价值同比上涨5.5%,涨幅比10 月份扩大0.9 个百分点;环
比上涨0.6%,涨幅比10 月份扩大0.2 个百分点。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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分地域看,与上年同月对比,二手住宅贩卖价值上涨的都市有60 个,
个中涨幅最大的5 个都市是:深圳21.0%、温州16.2%、兰州13.9%、杭州12.8%、
金华11.8%;价值降落的都市有10 个,个中降幅最大的5 个都市是:石家庄
降落2.9%、唐山降落2.4%、沈阳降落2.0%、太原降落1.1%、吉林降落1.0%。
与上允驹比,二手住宅贩卖价值上涨的都市有61 个,个中涨幅最大的5
个都市是:石家庄4.6%、银川2.7%、丹东2.0%、湛江1.5%、北京1.3%;价
格降落的都市有6 个:郑州降落4.2%、乌鲁木齐降落1.5%、沈阳降落1.0%、
昆明降落0.7%、兰州降落0.5%、桂林降落0.2%。
新建非住宅贩卖价值同比上涨4.0%,涨幅比10 月份扩大1.7 个百分点;
环比上涨0.9%,涨幅比10 月份扩大0.7 个百分点。
与上年同月对比,办公楼贩卖价值上涨6.6%,贸易业务用房贩卖价值上
涨2.1%,其他用房贩卖价值上涨3.8%。与上允驹比,办公楼贩卖价值上涨
0.9%,贸易业务用房贩卖价值上涨0.6%,其他用房贩卖价值上涨2.0%。
(5)世界房地产开拓景气指数
11 月份,世界房地产开拓景气指数(简称“国房景气指数”)为102.78,
比10 月份进步0.75 点。
从分类指数看:房地产开拓投资分类指数为100.60,比10 月份进步0.11
点;2009 年资金来历分类指数为109.52,比10 月份进步0.45 点;土地开拓
面积分类指数为95.36,比10 月份进步0.77 点;商品房空置面积分类指数为鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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93.84,比10 月份进步2.00 点;衡宇施工面积分类指数为103.01,比10 月份
进步2.30 点。
(二)地区市场说明
重庆鲁能的房地产项目首要漫衍在重庆市。
1、 地区经济说明
(1)家产经济快速回升,向好排场慢慢固定
家产作为百姓经济的重要基本,其回升的前提和起劲身分正在慢慢增
加,企稳向好排场进一步固定。
家产总产值保持较快增添。1-10 月,全市局限以上家产总产值5,311.87
亿元,增添12.4%;个中,支柱财富中汽车摩托车增添17.7%,设备制造业
增添15.7%;从轻重家产来看,轻家产增添10.8%,重家产增添13.2%;从登
记注册范例来看,国有经济增添13.7%,集团经济增添29.3%,股份制经济
增添11.3%。
家产企业利润下滑幅度收窄。1-10 月,全市局限以上家产企业实现利
润204.82 亿元,降落8.0%。局限以上家产首要产物中,原煤、水泥和钢材
别离增添18.2%、11.9%和3.0%;汽车增添48.1%,个中轿车增添32.4%。
家产产销跟尾较好。1-10 月全市家产产物贩卖率同比进步0.3 个百分点。
表白重庆市经济向上运行的态势以及布局调解将迎来新的重塑自身的重要
机会。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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(2)金融起势强劲,后期有所回落
重庆市金融业保持较快的成长势头,是百姓经济中增添最快的行业。
1–10 月,重庆市本外币贷款余额8,689.80 亿元,增添46.3%,本外币存款余
额10,675.27 亿元,增添35.8%。但因为受国度适度宽松的钱币政策转为中性
以及钱币慢慢进入实体经济的影响,本外币存款余额和贷款余额增添速率有
所降落。1-10 月本外币存款余额增添速率比1-9 月降落4.3 个百分点,本外
币贷款余额增添速率降落2.9 个百分点。
(3)房地财富规复性增添,市场信念进一步加强
本年以来,因为百姓经济慢慢清醒,发动房地财富呈现规复性增添。 1-10
月,重庆市商品房在建面积11,439.65 万平方米,增添9.5%,个中贸易业务用
房增添11.4%;商品房完工面积1,478.49 万平方米,增添22.8%,个中贸易营
业用房增添21.8%。 商品房贩卖面积实现2,831.68 万平方米,增添38.7%;
商品房贩卖额实现969.29 亿元,增添69.4%。表白房地产市场信念进一步增
强。
(4)货运量增添安稳,物流中心形成加速
经济回升促使货运量一连较快增添。1-10 月重庆市全社会货运量为5.53
亿吨,增添5.3%,比1–9 月进步了1.6 个百分点;个中:水上运输量增添8.6%,
公路运输量增添5.0%,航空运输量增添13.3%。空港货品吞吐量增添12.3%。
(5)斲丧一连兴隆,市场快速增添鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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跟着重庆市加大对社保、医保、赋闲保险和小我私人养老金等社会安详网建
设的投资,以及一系列斲丧政策的刺激,本年以来重庆市斲丧市场泛起安稳
较快的增添态势。1–10月,全市完成社会斲丧品零售总额1,995.84亿元,增添
18.4%,剔除价值身分,现实增添21.9%。斲丧市场的快速增添,进一步均衡
了重庆市经济增添的动力名堂,为重庆市经济全面清醒提供了重要的支撑力
量,表白经济成长可一连性加强。 从贩卖单元地址地看,1-10月,城镇斲丧
1,488.65亿元,增添18.5%;农村斲丧507.19亿元,增添18.0%。 从行业看,1–10
月,批发和零售业斲丧1,665.5亿元,增添 18.0%;住宿和餐饮业斲丧291.50
亿元,增添21.8%。
(6)投资高位运行,布局进一步优化
1-10 月,重庆市累计完成牢靠资产投资总额 3847.63 亿元,增添 35.1%,
本年以来,投资增速一向保持在 30%以上(见图 4),比客岁同期程度跨越 3
个百分点以上,对经济的较快清醒拉举措用明显。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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基本办法建树投资快速增添,作为刺激经济清醒的首要出力点,在“畅
通重庆”和“宜居重庆”等基本办法建树的发动下,1-10 月,重庆市基本办法建
设完成投资1,122.55 亿元,增添32.8%。
出产性投资孝顺大,1-10 月,重庆市完成家产投资1,276.54 亿元,增添
31.2%,对全社会投资的孝顺到达33.2%,是孝顺率较大行业之一。家产投资
中外资和内资示意不服衡。1-10 月外资完成投资量71.14 亿元,降落16.5%;
内资完成投资量1,200.45 亿元,增添36.2%。
房地产开拓投资慢慢规复,受房地产贩卖市场一连活泼刺激,重庆市房
地产开拓投资慢慢规复,1–10月完成投资893.10亿元,增添23.4%,较1–9月提
高3.1个百分点。 第一财富投资迅猛增添。“丛林重庆”建树有拉动第一财富投
资的增添。1–10月第一财富完成投资134.53亿元,增添147.6%,比客岁同期提
高100.2个百分点。
2、地区市场说明
(1)三季度开拓投资步骤加速,土地买卖营业活泼
①房地产开拓投资加速,单月投资额一连攀升
三季度全市房地产开拓投资330.71 亿元,同比增添31.0%,占今年已完
成开拓投资比重达43.2%,月均完成投资110.24 亿元,较上半年代均投入水
平高52.3%,投资步骤明明加速。从单月开拓投资完成环境看,下半年各月鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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房地产开拓企业投资力度明明大于上半年,并在8、9 月份别离以117.01 亿
元和125.25 亿元连创今年单月完成量新高。
投资增速慢慢加速的首要缘故起因在于:一是年头贩卖市场一连回暖使开拓
企业资金慢慢宽裕,企业投资信念加强;二是宏观经济情形与处所调控政策
彼此浸染,在资金方面为企业松绑;三是斲丧者信念和预期向好,当前环球
经济回暖信号日渐明明,资产、商品价值有所回升,住民收入预期向好,购
买力有所加强。
②办公楼投资止跌,贸易业务用房投资增速最快
前三季度,全市完成商品住宅投资508.30 亿元,同比增添19.4%,较上
半年加速6.5 个百分点;办公楼完成开拓投资11.89 亿元,增添23.1%,竣事
自客岁9 月份以来持续12 个月负增添的疲软态势;贸易业务用房完成投资
72.27 亿元,增添47.8%,为种种型衡宇投资增速最快,且较上半年加速17.6
个百分点;其余商品房完成投资172.54 亿元,增添13.7%,较上半年加速3.1
个百分点。
③“一圈两翼”投资全面增添,主城区提速促进全市步骤加速
从地区来看,1–8 月,“一小时经济圈”完成房地产开拓投资700.99 亿元,
同比增添18.7%,增速较上半年进步7.1 个百分点;“两翼”房地产开拓投资仍
保持40.1%的高速增添,个中“渝东北翼”完成开拓投资45.13 亿元,增添25.3%,
较上半年加速5.2 个百分点;“渝东南翼”完成开拓投资18.88 亿元,增添95.6%,鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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较上半年低1.0 个百分点。占全市房地产开拓投资比重四分之三强的主城九
区前三季度完成开拓投资576.41 亿元,增添20.3%,与全市同步且较上半年
加速6.9 个百分点,成为三季度全市房地产开拓投资加速的首要动力。
④土地买卖营业活泼,企业购买土地面积止跌
继上月全市房地产开拓企业土地成交价款以52.1%的增速竣事本年以
来的下跌态势后,本月购买土地面积竣事下跌趋势,开拓企业前三季度企业
共计购入土地面积762.18 万平方米,同比增添31.7%。自2008 年头房地产市
场进入调解期以来,开拓企业购买土地面积增速除本年2 月受基数浸染泛起
出正增添以外,别的各期均呈降落态势,最大降幅为2008 年2 月同比降落
70.5%,直至本年下半年降幅方始有所减小,6、7、8 三个月降幅别离为-20.5%、
-12.8%和-1.9%,土地买卖营业逐渐活泼。
前三季度在建项目已付出土地购买费132.18 亿元,同比增添46.6%,较
一季度高35.2 个百分点,较上半年高44.7 个百分点,从一个方面展现出当前
房地产开拓企业较为富裕的资金气力。同期,企业待开拓土地面积2069.31
万平方米,同比降落4.2%,但降幅较一季度和上半年别离镌汰5.2 和7.6 个
百分点。
2、到位资金增速不绝加速,布局不绝优化
(1)到位资金增速加速,敦促开拓投资加快增添
1-10 月,全市房地产开拓企业资金来历1642.88 亿元,同比增添37.6%,
较上月进步4.8 个百分点,个中今年到位资金1301.72 亿元,同比增添45.4%,
较上月进步6.3 个百分点。为房地产开拓投资顺遂推进提供了有利保障。
从到位资金渠道来看,1-10 月,房地产开拓企业海内贷款232.11 亿元,
同比增添23.8%,较上月加速10.3 个百分点,个中银行贷款224.09 亿元,增
长28.3%;自筹资金增速不变增添,1-10 月到位384.77 亿元,同比增添32.5%,
个中企业自有资金245.31 亿元,增添26.3%。以定金及预售款和小我私纪獯揭贷
款为主的其他资金来历增速进一步进步,1-10 月其他资金达671.11 亿元,增
长67.3%,较上月高8.2 个百分点。
(2)三类主力开拓资金增速进步,布局优化鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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重庆市房地产开拓企业资金来历,以海内贷款、自筹资金和以定金及
预售款和小我私纪獯揭贷款为主的其他资金三类为首要来历,前三季度三类资金
占今年到位资金比重达98.8%,且增速均呈不绝加速趋势。
其他资金到位576.28 亿元,同比增添59.1%,较上半年加速33.8 个百分
点,占比最高达51.6%,较上半年进步2.1 个百分点,增添首要得益于定金
及预售款增添53.8%和小我私纪獯揭贷款增添131.5%,既浮现出前三季度贩卖市
场起劲回暖,也反应出当前开拓企业充实操作购房款举办轮回投资的精采态
势。
占比达29.8%的自筹资金到位332.02 亿元,增添30.2%,较上半年进步
13.5 个百分点,个中自有资金219.26 亿元,增添32.6%,较上半年进步10.2
个百分点。
占比17.4%的海内贷款前三季度累计到位193.84 亿元,增添13.5%,一
举扭转本年前两季度的负增添态势,出格是银行贷款同比增添18.4%,浮现
出金融体系对当前重庆市房地产开拓市场布满信念。
(3)需求仍然兴隆,成交均价有所上扬
①贩卖面积增速高位盘整,月均程度已超2007 年同期
本年以来,作为率先回暖的商品房贩卖市场,贩卖面积增速自年头以来
快速回升,下半年以来各月商品房贩卖面积增速在35%阁下颠簸,1-10 月,
全市商品房贩卖面积2831.68 万平方米,增添38.7%,创出今年增速新高。从
月均商品房贩卖面积程度来看,本年前三季度月均实现商品房贩卖面积
275.94 万平方米,较客岁同期程度大幅进步,同市场买卖营业火爆的2007 年同期
对比月均程度仍跨越13.0%,即每月多实现商品房贩卖面积31.64 万平方米。
②住宅主导商品房贩卖,住宅成交均价有所上扬
从差异物业范例贩卖环境看,商品住宅贩卖面积2,360.06 万平方米,
同比增添34.1%,占所有商品房买卖营业面积比重为95.0%,占比高增速快的住宅
贩卖已成为商品房贩卖市场的绝对主导;办公楼贩卖面积13.17 万平方米,
同比降落50.2%,仍未走出低迷区间;贸易业务用房贩卖面积87.64 万平方米,
增添26.5%;其他商品房贩卖面积22.56 万平方米,降落1.2%。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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以前三季度商品住宅成交均价区间分组环境看,客岁前三季度全市商
品住宅贩卖面积1759.80 万平方米,个中44.3%是均价2000 元/平方米以下楼
盘,占相对主导职位,其次是均价2000 元/平方米至4000 元/平方米之间楼盘,
占比38.4%,均价4000 元/平方米以上项目贩卖面积占比17.3%。本年1–9 月,
全市商品住宅贩卖面积2360.06 万平方米,同比增添34.1%,个中占主导职位
的为均价2000 元/平方米至4000 元/平方米之间楼盘,贩卖占比达47.1%,而
2000 元/平方米以下与4000 元/平方米以上楼盘所占比重根基同等,别离为
25.3%和27.6%,可见,首要贩卖楼盘均价已晋升一个品级,商品住宅贩卖价
格明明上扬。
③商品房施工、完工面积增速放缓,新开工降幅减小
在全市房地产开拓投资增速慢慢走强的发动下,制止10 月末,全市商
品房施工面积11439.65 万平方米,同比增添9.5%,较上月回升1.6 个百分点,
根基竣事前三个月的持续下滑态势,个中,商品住宅施工面积9029.71 万平
方米,增添8.8%,较上月回升1.9 个百分点。同期,全市商品房完工面积1478.49
万平方米,同比增添22.8%,较上月回升1.1 个百分点,个中住宅完工面积
1238.43 万平方米,增添21.2%,较上月回升0.7 个百分点。
五、企业根基环境
(一)公司轮廓:
重庆鲁能开拓(团体)有限公司创立于1999 年1 月26 日。注册地点:重
庆市渝北区渝鲁大道777 号,法定代表人:张伟,注册成本:贰亿元,企业
范例:有限责任公司,策划范畴:房地产开拓(壹级),物业打点,海内商业(不
含国度专项打点划定的商品),旅游信息咨询处事(国度法令礼貌划定须前置
容许或审批的项目除外),科技开拓、研究,贩卖衡宇、构筑原料和装饰材
料(不含伤害化学品)。
颠末历次的股权改观,截至评估基准日,公司的股权布局如下:
单元:万元
出资人 金额(万元) 股权比例
天津广宇成长股份有限公司 13100.00 65.50%
山东鲁能团体有限公司 6900,00 34.50%鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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合计 20000.00 100.00%
(二)公司首要资产状况及扼要说明
评估基准日重庆鲁能总资产为286,974.28 万元 、总欠债217,815.56 万
元、净资产69,158.72 万元。前三年首要财政数据如下表:
2006 年—2009 年11 月30 日首要财政数据
管帐时代 2006.12.31 2007.12.31 2008.12.31 2009.11.30
总资产(万元) 193,417.33 264,913.07 266,481.15 286,974.28
个中:活动资产(万元) 15,935.15 245,462.51 246,568.65 218,768.53
总欠债(万元) 157,409.78 223,769.92 205,316.74 217,815.56
净资产(万元) 36,007.55 41,143.15 61,164.40 69,158.72
管帐时代 2006 年 2007年 2008年 2009 年11 月30 日
主营营业收入(万元) 112,586.77 96,999.05 170,709.43 50,333.61
主营营业本钱(万元) 88,770.83 73,197.42 123,685.26 20,892.27
业务税金及附加(万元) 7,328.14 6,312.78 11,724.92 13,334.24
主营营业利润 16,487.80 10,088.15 26,275.84 16,107.10
贩卖用度 5,507.23 5,181.31 6,986.97 3,710.96
打点用度 1,341.09 1,473.31 1,799.64 1,546.72
财政用度 50.22 -311.54 -311.59 -103.23
资产减值丧失 799.88 1,058.36 -43.76
利润总额(万元) 9,428.06 10,179.09 26,480.47 12,251.27
净利润(万元) 6,285.12 5,954.24 20,021.25 7,994.32
重庆鲁能房地产开拓项目和土地状况轮廓:
鲁能星城总占地1885 亩,总构筑面积320 万平方米,住宅容积率3.5,
贸易容积率5.5,项目共分13 个街区,估量常住生齿约7 万5 千余人。位于
重庆市北部城区东翼新溉路和渝鲁大道(原五童路)接壤处,距解放碑约4
公里,近邻解放碑和观音桥两大商圈,地跨渝北、江北、北部新区三区,属
于CBD 的重要辐射地区。内镶150 亩原生月隐湖,紧邻2000 亩的龙头寺公
园,近达重庆北站交通关节。
星城1-5 期项目由住宅、贸易及地下车库等物业构成,总构筑面积
1,627,038.13 平方米,个中地下车库面积200,911.57 平方米。2003 年1 月开工,
2008 年12 月完工,历时6 年。自2003 年开始贩卖,今朝仅剩少量的尾盘尚
未售出。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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鲁能星城6 期项目包罗9 街区和10 街区,位于重庆市北部城区东翼新
溉路和渝鲁大道(原五童路)接壤处,由住宅、贸易构成,项目总用地面积:
91726.24 平方米,筹划构筑面积:504,370.25 平方米(个中地下77,515.00 平方
米)。截至评估基准日,重庆星城6 期期项目五证均已取得。9 街区A 地块、
10 街区已经完成质监站完工验收,9 街区B 地块外墙涂料完成75%,民众部
分装饰完成80%,门窗玻璃完成65%。星城6 期(9、10 街区)项目工程已取得
商品房预售容许证,2008 年8 月开始预售,已售出住宅409,089.70 平方米。
住宅构筑面积贩卖比例为99.7%,贸易及车位尚未贩卖。截至评估基准日,
尚余未售住宅面积为1,178.18 平方米;未售出贸易构筑7,767.02 平方米;未
售车库2419 个。
8 期(12 街区)项目占地60,042.00 平方米,项目今朝已取得国有土地行使
证、建树用地筹划容许证及构筑工程筹划容许证。12 街区位于鲁能星城北侧,
紧邻巴蜀中学,总构筑面积318,131.51 平方米,住宅构筑面积257,841.83 平
方米,由13 栋高层以碟形构筑,坐拥双中庭,以绿化景观最大化为原则,
在筹划机关上,将13 栋高层以回形构筑排开,缔造坦荡的景观视野和采光
面。户型面积从67m2 至123m2 不等,以2 房及小3 房为主,筹划总住宅2407
户。
7 期(5 街区)项目占地66,947.5 平方米,项目今朝已取得国有土地行使证、
建树用地筹划容许证。5 街区户型面积从69m2 至140m2,共计1866 套房源;
5 街区工程,用职位于4 街区、巴蜀小学西侧,3 街区南侧,龙头寺景观大
道东侧,龙头寺公园北侧。总构筑面积286,240.89 m2,住宅构筑面积227,385.58
m2。整个街区由12 栋住宅塔楼靠裙房外侧沿阶梯呈围合部署,沿小区外围
部署贸易以满意业主一般糊口斲丧需求。
9 期(6、13 街区)项目占地132,990 平方米,今朝已取得国有土地行使证;
6 街区位于星城南侧,邻近巴蜀小学。总构筑面积517,377.50 平方米,以住
宅为主,建树响应配套贸易及地下车位。住宅构筑面积430,105.50 平方米。
13 街区位于星城北侧,接近12 街区,为贸易综合体,构筑面积239,800.00
平方米。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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(三)出产策划的是非势说明
上风:
1、品牌上风
重庆鲁能在重庆驻足时刻较早,开拓项目大,鲁能星城1、2、3、4、7,
8,11 街区持续5 年连任重庆楼市单盘贩卖冠军。出格是本年在市场形势严
峻的环境下,2 月、3 月持续夺得重庆市商品房贩卖金额和成交面积第一名。
鲁能星城先后得到“重庆市第五届十佳住宅小区”、“广厦奖住宅类金奖”等荣
誉。“2007-2008 年度中国房地产诚信企业” 重庆市第五届、第六届房地产开
发企业五十强”、“重庆市诚信企业”、“重庆房地产开拓企业3A 名誉品级企业”
等声誉。
2、教诲上风
起首在项目中引入教诲观念,引进重庆巴蜀中学、巴蜀小学、巴蜀幼儿
园三台甫校,建全程名校教诲系统,巨资建树大盘教诲配套体系促进贩卖的
同时带来精采的社会口碑。
3、地段上风
位于重庆市北部城区重点成长地区,紧邻交通、行政办公和金融商贸中
心,距解放碑约4 公里,近邻解放碑和观音桥两大商圈,鲁能星城地跨渝北、
江北、北部新区三区,属于CBD 的重要辐射地区。内镶150 亩原生月隐湖,
紧邻2000 亩的龙头寺公园,近达重庆北站交通关节。今朝该地区区位上风
凸显。
4、资源上风
公司通过十几年的房地产开拓履历蕴蓄,逐渐形成了做佳构创品牌的开
发模式,已开拓的项目定位精确,贩卖率高。由国际级人人澳大利亚柏涛(墨
尔本)、香港何显毅构筑师楼和香港贝尔高林强强携手担纲构筑和景观计划。
深圳之平物业打点公司,感德梁行物业参谋公司,重庆美的家装饰工程有限
公司,中国构筑第四工程局第一构筑工程公司,署理商上海弘品营销筹谋有
限公司,景观计划单元深圳市柏涛情形艺术计划有限公司/澳洲PT 景致国际
有限公司,构筑计划单元:澳大利亚柏涛构筑计划公司、香港何显毅构筑工鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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程师楼(中国)有限公司。公司具有较强的外部资源整合手段。
上述这些上风点的正确运用,为重庆鲁能拓展地区市场成立了精采的基
础。
劣势:
1、重庆鲁能开拓产物较量单一,高端住宅、写字楼、大型齐集贸易等
产物的开拓履历另有短缺。
2、公司开拓项目少,在当地市场形成的局限效应有限。
3、后续土地储蓄不敷,一连成长具有必然不确定性。
4、企业相对付万科、碧桂园、创始置业、鲁能地产等海内大型房地产
开拓商来说,成本气力略差。
(四)企业将来营业成长筹划
按照重庆鲁能将来开拓打算,将来房地产开拓营业首要是继承完成12
街区、5、6、13 街区的开拓。
1、公司开拓房地产项目标范例
重庆鲁能房地产开拓营业以开拓建树商品住宅为主,以出售商品住宅为
重点,策划模式首要是自主策划开拓。
2、公司开拓项目标市场定位和首要斲丧群体
鲁能星城项目总体定位为都市中心中高等教诲大盘,因此其首要的客层
定位为社会的中坚阶级,具备二次或多次置业的经济手段,而且重视教诲投
资或有下一代的教诲需求的客户群体。其购置本项目标首要需求是改进栖身
情形可能投资性和教诲需求。
3、营销模式
以外部署理贩卖为主,公司自行贩卖为辅。
4、将来开拓打算
凭证重庆鲁能整体打算,鲁能星城12 街区将于2011 年8 月完玉成部开
发;5 街区项目将于2010 年4 月开工、2011 年11 月完成开拓;6 街区项目将
于2010 年12 月开工建树,2013 年11 月完成开拓;13 街区将于2011 年3 月
开工建树,2013 年3 月完成开拓。将来各房地产项目开拓形象进度表如下:鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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项 目 2009 2010 2011 2012 2013
12 街区
5 街区
6 街区
13 街区
(五)执行的首要管帐政策
执行的管帐政策:中华人民共和国《企业管帐准则》、《企业管帐制度》
及其增补划定。
管帐时代:公积年度为管帐年度,即1 月1 日至12 月31 日为一个管帐
年度。
记账本位币:以人民币为记账本位币。
记账原则和计价基本:管帐核算以权责产生制为记账基本,资产以汗青
本钱为计价原则。
折旧要领及折旧年限:直线法,种种资产折旧年限及折旧率如下表:
类 别 估量行使年限 残值率% 年折旧率%
衡宇构筑物 20 5 4.75
呆板装备 5 5 19
运输装备 5 5 19
其他装备 5 5 19
公司执行的税种及税率:
制止评估基准日重庆鲁能执行的首要税种及税率如下:
业务税:税率5%,计税基本为贩卖收入。
都市维护建树费:税率7%,计税基本为流转税。
教诲费附加:税率3%,计税基本为流转税。
企业所得税:税率为25%。
土地增值税:房地产开拓项目按贩卖收入1%预缴,项目开拓完成后按
税法汇算清缴。
(六)企业汗青年度财政说明
1、汗青数据及比率
按照重庆鲁能经审计后母公司报表,汗青年度财政数据及各项比率如
下:鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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公司前3 年及评估基准日资产欠债表
单元:元
资产 2006年12 月 2007 年12 月 2008 年12 月 2009 年11 月30 日
活动资产:
钱币资金 159,351,514.55 395,697,069.52 329,662,827.42 287,647,166.96
买卖营业性金融资产
应收单据
应收帐款 83,143,013.17 143,462,315.14 75,858,897.15 144,706,022.77
预付金钱 11,776,832.66 37,808,641.71 5,098,562.97 1,148,414.92
应收利钱
应收股利
其他应收款 552,454,784.38 703,020,486.06 659,824,099.12 213,014,388.86
存货 845,150,749.14 1,174,636,575.74 1,395,242,159.20 1,541,169,344.56
一年内到期的非活动资产
其他活动资产 6,412.50
活动资产合计 1,651,883,306.40 2,454,625,088.17 2,465,686,545.86 2,187,685,338.07
非活动资产:
可供出售金融资产
持有至到期投资
恒久应收款 450,000,000.00
恒久股权投资 166,180,783.90 168,930,191.26 158,501,543.12 170,895,377.67
投资性房地产 16,397,145.71 25,491,780.43 24,310,817.25
牢靠资产 2,852,863.00 2,221,100.21 1,580,466.72 1,196,123.62
在建工程
工程物资
牢靠资产整理
出产性生物资产
油气资产
无形资产 113,256,374.37 753,765.40 771,335.52 814,182.12
开拓支出
商誉
恒久待摊用度
递延所得税资产 6,203,402.60 12,779,793.60 34,841,012.03
其他非活动资产
非活动资产合计 282,290,021.27 194,505,605.18 199,124,919.39 682,057,512.69
资产总计 1,934,173,327.67 2,649,130,693.35 2,664,811,465.25 2,869,742,850.76
活动欠债:
短期借钱 645,450,000.00 345,000,000.00 470,000,000.00
买卖营业性金融欠债
应付单据 15,000,000.00
应付账款 154,952,188.77 181,919,768.51 588,339,773.24 328,036,995.67鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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预收金钱 386,637,523.00 1,262,085,294.00 512,384,534.00 1,541,764,320.00
应付职工薪酬 318,471.28 802,203.18 940,550.93 676,521.87
应交税费 65,711,422.95 92,012,043.45 128,184,905.22 -23,175,875.87
应付利钱
应付股利 -3,461,050.69
其他应付款 44,489,262.24 71,879,850.65 53,317,666.42 147,353,651.09
一年内到期的非活动欠债 274,000,000.00 183,500,000.00
其他活动欠债
活动欠债合计 1,309,097,817.55 2,227,699,159.79 1,753,167,429.81 2,178,155,612.76
非活动欠债:
恒久借钱 265,000,000.00 10,000,000.00 300,000,000.00
应付债券
恒久应付款
专项应付款
估量欠债
递延所得税欠债
其他非活动欠债
非活动欠债合计 265,000,000.00 10,000,000.00 300,000,000.00
欠债合计 1,574,097,817.55 2,237,699,159.79 2,053,167,429.81 2,178,155,612.76
全部者权益(或股东权益):
实劳绩本(或股本) 200,000,000.00 200,000,000.00 200,000,000.00 200,000,000.00
成本公积
减:库存股
盈余公积 16,007,551.01 23,539,646.02 43,560,896.21 43,560,896.21
未分派利润 144,067,959.11 187,891,887.54 368,083,139.23 448,026,341.79
全部者权益(或股东权益)合计 360,075,510.12 411,431,533.56 611,644,035.44 691,587,238.00
欠债和全部者权益(或股东权益)总计 1,934,173,327.67 2,649,130,693.35 2,664,811,465.25 2,869,742,850.76
公司前3 年损益表
单元:元
管帐时代 2006 年 2007年 2008年 2009 年11 月30 日
主营营业收入(万元) 112,586.77 96,999.05 170,709.43 50,333.61
主营营业本钱(万元) 88,770.83 73,197.42 123,685.26 20,892.27
业务税金及附加(万元) 7,328.14 6,312.78 11,724.92 13,334.24
主营营业利润 16,487.80 10,088.15 26,275.84 16,107.10
贩卖用度 5,507.23 5,181.31 6,986.97 3,710.96
打点用度 1,341.09 1,473.31 1,799.64 1,546.72
财政用度 50.22 -311.54 -311.59 -103.23
资产减值丧失 799.88 1,058.36 -43.76
利润总额(万元) 9,428.06 10,179.09 26,480.47 12,251.27
净利润(万元) 6,285.12 5,954.24 20,021.25 7,994.32
公司前3 年的财政指标说明表鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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各项经济指标 2006.12.31 2007.12.31 2008.12.31 2009.11.30
总资产酬金率 4.97% 4.31% 9.85% 4.48%
净资产收益率 17.46% 14.47% 32.73% 11.80%
贩卖净利率 5.58% 6.14% 11.73% 16.27%
存货周转率(次) 0.85 0.72 0.96 0.14
应收账款周转率(次) 11.28 8.56 15.57 4.56
活动资产周转率(次) 0.71 0.47 0.69 0.22
总资产周转率(次) 0.59 0.42 0.64 0.18
应付账款周转率(次) 5.27 1.90 2.70 1.27
资产欠债率 81.38% 84.47% 77.05% 75.85%
活动比率 126% 110% 141% 101%
速动比率 62% 57% 61% 30%
贩卖收入增添率 53% -13.85% 75.99% -70.52%
净利润增添率 -41% -5.26% 236.25% -59.11%
2、红利手段说明
重庆鲁能前三年资产收益率根基不变,净利润稳步增添,首要得益于近
几年房地产市场一连景气。今朝国度对房地产行业增强了宏观调控,谨防房
价一连过快增添。跟着国度宏观调控的慢慢落实和调控结果的逐渐浮现,预
计房地产价值一连高速增添的排场将有所更改,整个房地产行业将步入良性
轮回。房地产价值增速的减速,将直接导致房地产企业利润率增添减速。重
庆鲁能作为首要从事房地产开拓的企业,将来利润增添率估量将有所回落,
但因为今朝持有的房地产项目和相助开拓的项目取得本钱低,估量将来仍能
保持精采的红利状况。
3、策划手段说明
重庆鲁能经多年成长,开拓了鲁能星城项目,房地产开拓履历富厚,企
业聚积了一批与房地产开拓亲近相干的项今朝期开拓职员、工程技强职员、
工程概预算技强职员、房地产营销职员,使企业具有较强的开拓策划手段。
乐成运作大型房地产开拓项目标履历将有助于晋升企业房地产开拓策划能
力。
4、偿债手段说明
重庆鲁能前三年资产欠债率一连在75%以上,2007 年到达了84%,欠债
率相对偏高。但说明其债务组成,个中2009 年11 月30 日预售的房款占总负鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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债比例到达71%,该欠债将在房地产项目完工后跟着收入本钱结转而抵冲,
并不是现实需付出的债务。并且,今朝鲁能星城项目贩卖状况精采,现金回
流较快,企业偿债手段较强。
六、评估要领的运用和逻辑推理计较进程
(一)本次收益法评估思绪
本次回收收益法对重庆鲁能举办评估,即以将来多少年度内的企业自由
现金流量作为依据,回收恰当折现率折现后加总计较得出业务性资产代价,
然后再加上溢余资产代价、非策划性资产及欠债代价、恒久投资代价减去有
息债务得出股东所有权益代价。用股东所有权益代价乘以股权比例则得出股
东部门权益代价。
1、计较模子
本次评估收益法模子选用企业自由现金流。
企业代价=业务性资产代价+溢余资产代价+非策划性资产代价
股东所有权益代价=企业代价-有息债务
有息债务:指基准日账面上必要付息的债务,包罗短期借钱,带息应付
单据、一年内到期的恒久借钱、恒久借钱等。
个中:业务性资产代价按以下公式确定
企业自由现金流量折现值=明晰的猜测期时代的自由现金流量现值+明
确的猜测期之后的自由现金流量(终值)现值
2、猜测期简直定
按照重庆鲁能今朝开拓项目环境和土地储蓄环境,以及将来开拓打算,
猜测期至现有项目完成开拓后一年,后延一年首要是思量到房地产品业贩卖
相对付房地产开拓有必然滞后。重庆鲁能现有房地产项目打算完成开拓时刻
为2013 年底,则猜测期取定到2014 年。
3、收益期简直定
重庆鲁能首要从事房地产开拓,所开拓房地产项目首要是对外贩卖,主
营营业收入首要来历于房地产品业贩卖。今朝重庆鲁能没有自营物业,出租
物业少少,也没有物业自营和出租打算,将来收入首要照旧依赖房地产品业鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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贩卖。重庆鲁能对现有在开拓和未开拓房地产项目做了具体的开拓打算,预
计在2014 年完成现有项目标开拓,但此后取得新的房地产开拓项目具有很
大不确定性,因此收益期按猜测期确定。
4、自由现金流量简直定
本次评估回收企业自由现金流,重庆鲁能为一家房地产开拓公司,自由
现金流量的计较公式如下:
(猜测期内每年)自由现金流量=贩卖收入-开拓本钱-主营营业税金及附加
+其余营业利润-时代用度(打点用度、业务
用度)+业务外出入净额-所得税+折旧及摊
销-成个性支出-营运资金追加额
5、终值简直定
收益期为猜测期,终值按猜测期末接纳资产确定。
6、折现率简直定
凭证收益额与折现率口径同等的原则,本次评估收益额口径为企业自由
现金流量,则折现率选取加权均匀成本本钱(WACC)。
公式:WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1-T)
式中:
Ke 为权益成本本钱;
Kd 为债务成本本钱;
D/E:按照市场代价预计的被估企业的方针债务与股权比率;
个中:Ke=Rf+βL×RPm+Rc
Rf:无风险酬金率;
βL:企业风险系数;
RPm:市场风险溢价;
Rc:企业特定风险调解系数。
7、溢余资产代价简直定
溢余资产是指与企业策划收益无直接相关的,高出企业策划所需的多余
资产,回收重置本钱法确定评估值。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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8、非策划性资产代价简直定
非策划性资产是指与企颐魅正常策划收益无直接相关的资产,包罗不发生
效益的资产,以及与评估猜测收益无关联的资产,第一类资产不发生利润,
第二类资产固然发生利润但在收益猜测中未加以思量。回收重置本钱法确定
评估值。
9、恒久投资代价确定
对重庆鲁能持有重庆鲁能英大置业有限公司和宜宾鲁能开拓(团体)有限
公司的股权,在对重庆鲁能英大置业有限公司和宜宾鲁能开拓(团体)有限公
司举办整体评估的基本上,按整体评估后股东所有股权代价乘以重庆鲁能持
股比例计较恒久投资代价。
(二)逻辑推理计较进程
1、重庆鲁能自由现金流量的猜测
(1)主营营业收入的猜测
重庆鲁能主营营业收入首要为房地产贩卖收入,包罗住宅贩卖收入、商
业贩卖收入和车库贩卖收入。按照今朝已开拓项目和在开拓项目贩卖环境、
以及将来拟开拓项目环境,贩卖收入首要来历于前期已开拓的前六期的部门
尾房、今朝正在开拓的八期12 街区、以及将来拟开拓的七期5 街区、九期6、
13 街区项目。
1.1)贩卖数目猜测
按照重庆鲁能现有项目贩卖打算和将来项目开拓打算、贩卖打算,猜测
各项目各年贩卖数目。
1.1.1)前期已开拓项目尾房:
实测陈诉 车库个数
住宅
贸易 919.11
车位 954.10 33.00
会所 5,329.23
一期(1 街区)
合计 7,202.44
住宅
贸易 665.64
二期(2\4 街区)
车位 6,273.82 213.00鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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93
合计 6,273.82
住宅
贸易 706.04
车位 126.73 4.00
三期(3 街区)
合计 126.73
住宅
贸易 842.35
车位 9,308.06 300.00
四期(7 街区)
合计 10,150.41
住宅
贸易 3,782.00
车位 9,542.00 352.00
五期(8 街区)
合计 13,324.00
住宅 3,277.93
贸易 1,320.11
车位 35,423.65 1,137.00
五期(11 街区)
合计 40,021.69 2,039.00
①一街区的会所打算在2014 年贩卖,车库和贸易在2010 年贩卖完毕。
②二三四街区的车库、贸易打算在2010 年贩卖完毕。
③七街区的车库打算在2010、2011 年贩卖完毕。
④八街区的贸易和车位打算在2010、2011 年贩卖完毕。
⑤十一街区的住宅和贸易打算在2010 年贩卖完毕,车库在2013 年贩卖
完毕。
1.1.2)鲁能星城六期9、10 街区尚未贩卖衡宇:9 街区住宅501.32 平方米,
贸易7,767.02 平方米、车库60,509.58 平方米;10 街区住宅676.86 平方米,车
库17,005.42 平方米,估量于2013 年完成贩卖。
1.1.3)鲁能星城八期12 街区尚未贩卖衡宇:包罗住宅247,629.58 平方米、
贸易8,485.01 平方米、车库51,631.51 平方米,与2009 年9 月开始建树,打算
2011 年11 月完成建树,估量于2014 年完成贩卖。
1.1.4)鲁能星城七期5 街区拟开拓衡宇:包罗住宅220,823.19 平方米、商
业4,816.13 平方米、车库49,216.85 平方米,打算2010 年4 月开始建树,2011
年11 月完成建树,估量贩卖2010 年开始预售,于2014 年完成贩卖。
1.1.5)鲁能星城九期6 街区拟开拓衡宇:包罗住宅421,503.39 平方米、商
业11,760.00 平方米、车库71,900.00 平方米,打算2011 年12 月开始建树,2013鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
北京中企华资产评估有限责任公司
94
年11 月完成建树。估量贩卖2011 年开始预售,2014 年完成贩卖进度;九期
13 街区拟开拓衡宇为贸易,打算2011 年3 月开始建树,2013 年3 月完成建
设。估量2011 年开始预售,于2014 年完成贩卖。
贩卖进度表
项目
名称
物业类

2007 年头
累计贩卖
2007

2008

2009.11.30
基准日

-2009.12.31
2010

2011

2012

2013

2014

住宅 100%
贸易 53% 0% 14% 15% 17%
会所 100%
一期
街区
车库 52% 13% 2% 30% 3%
住宅 99% 1%
贸易 60% 17% 5% 18% 5%
二期
二四
街区 车库 11% 27% 3% 33% 26%
住宅 90% 9% 0% 0%
贸易 45% 2% 0% 41% 10%
三期
三街
区 车库 54% 24% 2% 12% 8%
住宅 100%
贸易 50% 6% 6% 39%
四期
七街
区 车库 43% 4% 16% 12% 25%
住宅 100%
贸易 19% 30% 30% 22%
五期
八街
区 车库 18% 29% 15% 38%
住宅 80% 19% 1%
贸易 36% 53% 9% 2%
五期
十一
街区 车库 7% 19% 18% 21% 14%
住宅 45.17% 54.65% 0.18%
贸易 20% 70% 10%
六期
九街
区 车库 30% 35% 20% 15%
六期住宅 10% 89% 2%
十街
区 车库 35% 30% 20% 15%
住宅 40% 40% 20%
贸易 30% 50% 20%
八期
十二
街区 车库 30% 15% 20% 35%
住宅 15% 50% 35%
贸易 40% 40% 20%
七期
五街
区 车库 20% 35% 30% 15%
住宅 50% 50%
贸易 40% 40% 20%
九期
六街
区 车库 60% 40%
九期住宅 30% 40% 30%鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
北京中企华资产评估有限责任公司
95
项目
名称
物业类

2007 年头
累计贩卖
2007

2008

2009.11.30
基准日

-2009.12.31
2010

2011

2012

2013

2014

十三贸易 70% 30%
街区 车库 30% 40% 30%
按照以上环境,重庆鲁能将来各年房地产贩卖数目如下:
房地产贩卖数目猜测表
单元:平方米
项目
名称
物业种别 合计
基准日

-2009.12.31
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
住宅
贸易 919.11 919.11
会所 5,329.23 5,329.23
一期
街区
车库(个) 33 33.00
住宅
贸易 665.64
二期
二四
街区 车库(个) 213 213.00
住宅
贸易 706.04
三期
三街
区 车库(个) 4 4
住宅
贸易 842.35 842.35
四期
四街
区 车库(个) 300 83.00 217.00
住宅
贸易 3,782.00 2,647.00 1,135.00
五期
八街
区 车库(个) 352 88.00 264.00
住宅 3,277.93 3,277.93
贸易 1,320.11 1,062.00 258.11
五期
十一
街区 车库(个) 1,137 318.00 375.00 250.00 194.00
住宅 501.32 501.32
贸易 7,767.02 1,553.40 5,436.91 776.70
六期
九街
区 车库(个) 1,984.00 437.00 553.00 391.00 603.00
六期住宅 676.86 676.86
十街
区 车库(个) 435.00 86.00 155.00 104.00 90.00
住宅 252,684.99 101,074.00 101,074.00 50,537.00
贸易 8,485.01 2,545.50 4,242.50 1,697.00
八期
十二
街区 车库(个) 1,433.00 429.90 214.95 286.60 501.55
住宅 222,837.87 33,425.68 111,418.93 77,993.25 - -
贸易 4,816.13 1,926.45 1,926.45 963.23 -
七期
五街
区 车库(个) 1,269.00 381.00 266.00 334.00 288.00
九期住宅 421,503.39 210,751.70 210,751.70鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
北京中企华资产评估有限责任公司
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项目
名称 物业种别 合计
基准日

-2009.12.31
2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
六街贸易 11,760.00 4,704.00 4,704.00 2,352.00
区 车库(个) 1,850.00 1,110.00 740.00
住宅 137,004.00 41,101.20 54,801.60 41,101.20 -
贸易 98,000.00 68,600.00 29,400.00
九期
十三
街区 车库(个) 1,430.00 429.00 572.00 429.00
1.2)贩卖价值猜测
1.2.1)前五期已开拓项目尾房估量贩卖价值:
车位价值的猜测:至评估基准日剩余未贩卖车库2,039.00 个。因为内地
大部门购房户不肯购置车库,因此车库贩卖状况一向欠好,重庆鲁能为了促
销,对未售车库打算按50,000 元/个贩卖,因此,评估贩卖均价按50,000 元/
个贩卖。
贸易价值的猜测:前五期剩余贸易为1 街区919.11 平方米,2 街区665.64
平方米,3 街区706.04 平方米,7 街区的842.35 平方米,8 街区的3,782.00
平方米,11 街区的1,320.11 平方米,因为尾盘贸易或多或少存在着位置不佳、
交通未便、布局缺陷等题目,因此售价较低,综合确定为7000 元/平方米。
住宅价值的猜测:剩余的住宅为11 街区的3,782.00 平方米,参考今朝周
边同类住宅二手房贩卖价值和企业在售住宅的价值确定住宅为5,100 元/平方
米。
1.2.2) 鲁能星城六期9、10 街区尚未贩卖衡宇:
①住宅贩卖价值确定
星城六期9、10 街区2008 年开始预售。制止评估基准日,9、10 街区已
售住宅均匀贩卖单价为3,840 元/平方米,今朝9 街区剩余住宅4 套,构筑面
积501.32 平方米,10 街区剩余住宅为5 套,构筑面积676.86 平方米,
自2008 年开盘以来,重庆星城6 期物业贩卖顺遂,住宅贩卖价值从开
盘预售均价3,600 元/平方米阁下,到今朝待售住宅均匀贩卖报价已经到达
4,800 元/平方米以上。思量现实贩卖进程中一样平常会有必然折扣,据此,评估
估量均匀贩卖价值为4,600 元/平方米。
②贸易物业贩卖价值确定鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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委估贸易物业位于鲁能星城9 街区,紧邻秀街中心贸易街,每天渔港、
富侨保健、徐生记、重百超市、麦当劳,这些知名品牌的商家都在这里扎堆,
秀街中心贸易街作为龙头寺的贸易中心,处于三大CBD 商圈的几许中心,
与观音桥、江北嘴0 间隔接驳,同时把守渝鲁大道骨干道,是渝中区通往寸
滩、江北机场、火车北站“水陆空”三大口岸“交通主动脉”的焦点要塞。
参考已售的秀街中心贸易街中7 街区的贸易均匀售价,确定贸易物业平
均贩卖价值为13000 元/平方米。
③车库贩卖价值确定
2009 年均匀贩卖价值为50,000 元/个,比照此价值确定委估物业均匀销
售价值为50,000 元/个。
1.2.3) 鲁能星城八期12 街区尚未贩卖衡宇估量贩卖价值:
鲁能星城12 街区位于鲁能星城北侧,紧邻鲁能巴蜀中学,筹划总住宅
2407 户。项目用地东边为筹划的江北区体育公园,西面对渝鲁大道,北面为
筹划13 街区用地,南面紧邻已建成的11 街区。由13 栋高层以蝶形构筑,坐
拥双中庭以绿色景观最大化为原则,在筹划机关上,将13 栋高层以“回”型建
筑排开,缔造坦荡的景观视野和采光面。
① 住宅贩卖价值确定
经市场观测,因为12 街区位置稍偏,本次参考11 街区相同楼盘住宅销
售价值及鲁能订价计策,确定住宅均匀售价为5,200 元/平方米。
②贸易物业贩卖价值确定
鲁能星城12 街区贸易物业尚未对外贩卖,本次评估贸易物业贩卖价值
比照其他街区贩卖价值确定。思量市场风险及本次评估目标,综合确定均匀
贩卖价值为8,000 元/平方米。
③车库贩卖价值确定
前几期星城已贩卖车库均匀贩卖单价为50,000 元/个阁下,据此确定车
库贩卖价值为5 万元/个。
1.2.4)鲁能星城七期5街区尚未贩卖衡宇估量贩卖价值:
5 街区位于4 街区、巴蜀小学西侧,3 街区南侧,龙头寺景观大道东侧,鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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龙头寺公园北侧。总构筑面积284185.10m2,住宅构筑面积225329.79 m2。整
个街区由12 栋住宅塔楼靠裙房外侧沿阶梯呈围合部署,沿小区外围部署商
业以满意业主一般糊口斲丧需求。5 街区户型面积从69m2 至140m2,共计1866
套房源。
①住宅贩卖价值确定
经市场观测,本次参考相同楼盘住宅贩卖价值及鲁能订价计策,确定住
宅均匀售价为5600 元/平方米。
②贸易物业贩卖价值确定
本次评估贸易物业贩卖价值比照其他街区贩卖价值确定。思量市场风险
及本次评估目标,综合确定均匀贩卖价值为8000 元/平方米。
③车库贩卖价值确定
前几期星城已贩卖车库均匀贩卖单价为50000 元/个阁下,据此确定车库
贩卖价值为5 万元/个。
1.2.5)鲁能星城九期6、13 街区尚未贩卖衡宇估量贩卖价值:
6 街区位于星城南侧,邻近巴蜀小学。总构筑面积517,377.50 平方米,
以住宅为主,建树响应配套贸易及地下车位。住宅构筑面积430,105.50 平方
米。13 街区位于星城北侧,接近12 街区,为贸易综合体,构筑面积239,800.00
平方米。
①住宅贩卖价值确定
经市场观测,本次参考相同楼盘住宅贩卖价值及鲁能订价计策,确定住
宅均匀售价为5,600 元/平方米。
②贸易物业贩卖价值确定
本次评估贸易物业贩卖价值比照其他街区贩卖价值确定。思量市场风险
及本次评估目标,综合确定行业均匀贩卖价值为8,000 元/平方米;对付贸易
综合体,确定7,000 元/平方米
③车库贩卖价值确定
前几期星城已贩卖车库均匀贩卖单价为50,000 元/个阁下,据此确定车
库贩卖价值为5 万元/个。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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各项目房地产贩卖价值猜测表 单元:元/平方米
项目名称 物业种别 基准日后
-2009.12.31 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
住宅
贸易 7,000.00
会所 8,500.00
一期街区
车库(个) 50,000.00
住宅
贸易 7,000.00 二期二四
街区
车库(个) 50,000.00
住宅
贸易 7,000.00 三期三街

车库(个) 50,000.00
住宅
贸易 7,000.00 7,000.00 四期四街

车库(个) 50,000.00 50,000.00
住宅
贸易 7,000.00 7,000.00 五期八街

车库(个) 50,000.00 50,000.00
住宅 5,100.00
贸易 7,000.00 7,000.00 五期十一
街区
车库(个) 50,000.00 50,000.00 50,000.00 50,000.00
住宅 4,600.00
贸易 13,000.00 13,000.00 13,000.00 六期九街

车库(个) 50,000.00 50,000.00 50,000.00 50,000.00
六期十街住宅 4,600.00
区 车库(个) 50,000.00 50,000.00 50,000.00 50,000.00
住宅 5,200.00 5,200.00 5,200.00
贸易 8,000.00 8,000.00 8,000.00 八期十二
街区
车库(个) 50,000.00 50,000.00 50,000.00 50,000.00
住宅 5,600.00 5,600.00 5,600.00
贸易 8,000.00 8,000.00 8,000.00 七期五街

车库(个) 50,000.00 50,000.00 50,000.00 50,000.00
住宅 5,600.00 5,600.00 5,600.00
贸易 8,000.00 8,000.00 8,000.00 九期六街

车库(个) 50,000.00 50,000.00 50,000.00
住宅 5,600.00 5,600.00 5,600.00 5,600.00
贸易 7,000.00 7,000.00 九期十三
街区
车库(个) 50,000.00 50,000.00 50,000.00 50,000.00
1.3)贩卖收入猜测
按照商品房均匀贩卖价值及各年贩卖面积猜测可得项目将来猜测期内鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
北京中企华资产评估有限责任公司
100
商品房贩卖现金流收入,详见下表:
房地产贩卖收入猜测表
金额单元:人民币元
项目名

物业种别 基准日后
-2009.12.31 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
住宅
贸易 6,433,770.00 -
会所 - 45,298,455.00
一期街

车库(个) 1,650,000.00 -
住宅
贸易 4,659,480.00
二期二
四街区
车库(个) 10,650,000.00
住宅
贸易 4,942,280.00
三期三
街区
车库(个) 200,000.00
住宅
贸易 5,896,470.59
四期七
街区
车库(个) 4,150,000.00 10,850,000.00
住宅
贸易 18,529,000.00 7,945,000.00
五期八
街区
车库(个) 4,400,000.00 13,200,000.00
住宅 16,717,443.00
贸易 7,434,000.00 1,806,770.00
五期十
一街区
车库(个) 15,900,000.00 18,750,000.00 12,500,000.00 9,700,000.00
住宅 - 2,306,072.00 - - -
贸易 20,194,252.00 70,679,882.00 10,097,126.00 - -
六期九
街区
车库(个) - 21,850,000.00 40,300,000.00 20,700,000.00 16,350,000.00
六期十住宅 3,113,556.00 - - -
街区 车库(个) 4,300,000.00 7,750,000.00 5,200,000.00 4,500,000.00
住宅 525,584,786.27 525,584,786.27 262,792,393.14 - -
贸易 20,364,015.84 33,940,026.40 13,576,010.56 - -
八期十
二街区
车库(个) - 21,495,000.00 10,747,500.00 14,330,000.00 25,077,500.00
住宅 187,183,809.46 623,946,031.52 436,762,222.06 - -
贸易 - 15,411,621.12 15,411,621.12 7,705,810.56 -
七期五
街区
车库(个) - 19,050,000.00 13,300,000.00 16,700,000.00 14,400,000.00
住宅 1,180,209,492.00 1,180,209,492.00
贸易 - 37,632,000.00 37,632,000.00 18,816,000.00
九期六
街区
车库(个) - - 55,500,000.00 37,000,000.00
住宅 230,166,720.00 306,888,960.00 230,166,720.00
贸易 - - 480,200,000.00 205,800,000.00
九期十
三街区
车库(个) - 21,450,000.00 28,600,000.00 21,450,000.00鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
北京中企华资产评估有限责任公司
101
1.4)主营营业收入确认猜测
因为房地产开拓企业具有以下特点:
①项目开拓建树周期较长,一样平常会超过多个管帐年度。这是由房地产开
发的性子抉择的,一个项目从立项审批、取得土地行使权到开工建树以致项
目建成,少则必要一两年,多则三四年乃至更长时刻。
②房地产属资金麋集型行业,投资大。为了筹集资金,房产贩卖每每采
取预售方法,即在商品尚未制作完成时向客户收取价款。由此形成商品交付
与收款存在较大时刻差别。
③产物本钱计量相对滞后。一方面因为项目施工与其本钱决算每每存在
时刻差,导致本钱计量落伍于形象进度;另一方面,基本办法及民众配套设
施的建树每每落伍于商品房的建树。出格是“大盘”项目在实施同一筹划、滚
动开拓的气象下,每每存在一期商品房已经交付入住,而花圃、会所等民众
配套办法也许尚未完成乃至尚未开工的气象,导致项目本钱无法获得精确的
计量。
鉴于上述策划性子的非凡性,按照《企业管帐制度》对付收入简直认原
则和本项目标现实环境,对商品房现金流贩卖收入举办分期确认。如下表所
示:
各年贩卖收入结转猜测表
金额单元:人民币元
项目名称 物业种别 基准日后
-2009.12.31 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
住宅 -
贸易 6,433,770.00
会所 - 45,298,455.00
一期街区
车库(个) 1,650,000.00
住宅
贸易 4,659,480.00
二期二四
街区
车库(个) 10,650,000.00
住宅
贸易 4,942,280.00
三期三街

车库(个) 200,000.00
四期七街住宅
区 贸易 5,896,470.59鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
北京中企华资产评估有限责任公司
102
项目名称 物业种别 基准日后
-2009.12.31 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
车库(个) 4,150,000.00 10,850,000.00
住宅
贸易 18,529,000.00 7,945,000.00
五期八街

车库(个) 4,400,000.00 13,200,000.00
住宅 16,717,443.00
贸易 7,434,000.00 1,806,770.00
五期十一
街区
车库(个) 15,900,000.00 18,750,000.00 12,500,000.00 9,700,000.00
住宅 286,452,502.00 784,306,108.00 - - -
贸易 - 48,466,204.80 52,505,055.20 - -
六期九街

车库(个) - 21,850,000.00 27,650,000.00 19,550,000.00 30,150,000.00
六期十街住宅 211,124,940.00 284,918,135.00
区 车库(个) 4,300,000.00 7,750,000.00 5,200,000.00 4,500,000.00
住宅 840,935,658.04 473,026,307.64
贸易 43,443,233.79 24,436,819.01
八期十二
街区
车库(个) 21,495,000.00 10,747,500.00 14,330,000.00 25,077,500.00
住宅 405,564,920.49 711,298,475.93 131,028,666.62
贸易 10,788,134.78 20,035,107.46 7,705,810.56 -
七期五街

车库(个) 19,050,000.00 13,300,000.00 16,700,000.00 14,400,000.00
住宅 1,416,251,390.40 944,167,593.60
贸易 75,264,000.00 18,816,000.00
九期六街

车库(个) 55,500,000.00 37,000,000.00
住宅 161,116,704.00 283,872,288.00 322,233,408.00
贸易 - 240,100,000.00 445,900,000.00
九期十三
街区
车库(个) 50,050,000.00 21,450,000.00
(2)主营营业本钱猜测
2.1)主营营业本钱组成
按照重庆鲁能财政核算系统,房地产开拓本钱首要包罗土地得到价款、
开拓前期筹备费、主体构筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园
林情形费、配套办法费、开拓间接费等。各项用度核算内容如下:
序号 子目 细目 明目
1 土地得到价款
1.1 地价款
契税
1.2 土地行使税
相干税费
其他
1.3 拆迁赔偿费 拆迁费(含委托拆迁费)鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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103
钱币赔偿 安放赔偿费
实物赔偿
拆迁通告登报费
拆迁打点费
拆迁事变和谐费
其他
2 开拓前期筹备费
市场调研费(前期筹谋咨询费)
可研陈诉体例费
情形评估陈诉体例费
地质灾难评估费(含地动评估)
2.1 项目可行性研究及咨询
用度
其余
招标园地行使费
劳保基金
工程招标署理费
专家评标费
2.2 招投标用度
其他
勘查费(含初勘、详堪)
文物勘测费
地籍观测费
拆迁地籍查勘、用地界址测
绘或勘探定界费
建树用地拨地定桩丈量费
前期土地丈量费
建树用地分期附图(疆域局)
构筑放线
构筑验线
+/-0.000 验收 筹划丈量监视费
完工丈量
商品房预售面积测绘费
产权测绘 房产证发证前测绘费
土地丈量费
2.3 勘测测绘费
其余
观念性方案计划费
总图筹划计划费
起源计划费
扩大起源计划费
构筑方案计划费
其他
计划费
人防计划费
防雷减灾计划费
施工图计划费
其他
园林景观计划费
阶梯排水计划费
污水处理赏罚工程计划费
燃气计划费
地下综合管线计划费
2.4 计划费
市政工程计划费
供电配网计划费鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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热力计划费
供水计划费
其他
民众区室内装修计划费
室内装修计划费 户内装修计划费
其他
外立面装修计划费
室外装修计划费 门楼装修计划费
其他
复图晒图费
都市基本办法配套费
工程定额测编费
新型墙体原料成长基金
散装水泥成长基金
住宅节能报建费
质量监视费
住宅报批报建费
其他
报建咨询费
人防建树工程咨询费
换图考核费
扩初报建检察
施工图检察费
种种报建费
其他
人防易地建树费
淤泥排放费
贩卖容许证用度
白蚁防治费
2.5 前期开拓报建报批费
其他前期行政税费
其他
姑且阶梯
姑且用电
姑且给排水
园地平整费
2.6 三通一平费
其他
姑且围墙、围板
姑且办公室
工程占道费、启齿费
2.7 自用姑且办法费
其他
2.8 预结算编审费
2.9 其他
3 主体构筑工程费
土石方开挖
土方回填
护坡
地基处理赏罚(含桩基、强夯等)
降水
3.1 土建工程费 基本工程
其他鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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基本工程合计
地下室
主体布局
二次布局
甲供钢材
甲供商砼
其他
主体工程
主体工程合计
屋面防水、隔热工程
屋顶构架工程
屋面瓦
甲供屋面瓦
其余
屋顶隶属工程
屋顶及付属工程合计
外墙门窗
入户门
防火门
单位门
其余
门窗工程
门窗工程合计
楼梯、阳台、露台及屋顶雕栏、栏板
其他
外墙保温
墙漆饰面
瓷砖饰面
石材饰面
幕墙工程
甲供保温材
甲供涂料
甲供外墙砖
甲供石材
其余
外墙装饰工程
外墙装饰合计
户内精装修工程
甲供墙砖
甲供地砖
甲供木地板
甲供涂料
其余
户内装修工程
户内装修工程合计
装修
装饰费
其余 户内样板间
户内样板间合计
入户大堂精装修
3.2 装修装饰工程费
民众部位精装修
各楼层电梯前室和走道装修鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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楼梯间装修
排斥层装修
甲供原料
其余
民众部位装修合计
其他
室内给排水体系费
直饮水体系费
热水体系费
甲供管材管件
二次加压灭茵装备费
其余
给排水体系费
给排水体系合计
暖气体系费
甲供管材管件
甲供散热器
甲供壁挂炉、热水器
其他
采暖体系
采暖体系合计
楼内自然气体系工程费
燃气体系 其他
燃气体系合计
中央空调体系费
甲供空调终端装备费
新风体系费
甲供新风体系装备费
其他
空调、新风体系
透风空调体系合计
楼内强电体系工程费
甲供配电箱
甲供电线
甲供开关插座
甲供灯具
其他
电体系费
电体系合计
消防体系工程费
消防灭火器械费
甲供装备
其余
消防工程费
消防工程费合计
楼宇智能化体系工程费
楼宇智能化体系费 甲供装备
楼宇智能化体系费合计
电话
宽带
3.3 主体安装工程费
通信体系工程费
有线电视体系费鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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其余
通信体系工程费合计
电梯安装费
电梯装备费
其余及安装费
首要装备及安装费
首要装备及安装合计
4 基本办法费
管网工程费 自来水体系
泵房装备及安装费
管网工程费 直饮水体系
泵房装备及安装费
管网工程费 热水体系
泵房装备及安装费
管网工程费 中水体系
泵房装备及安装费
4.1 小区给水体系费
其余
管网工程费 雨水、污水管网
泵房装备及安装费
化粪池、隔油池 工程费
4.2 小区雨水、污水体系
其余
锅炉、一次网及换热装备 一次网体系
甲供装备
二次管网体系
二次管网热互换装备
甲供换热、软水装备 二次网体系
甲供泵类
4.3 小区内供暖体系
其他
管网及调压装备费 4.4 小区燃气体系
其他
高压线路工程
变配电间装备及安装费
发电机组及其安装费
甲供电缆
高压体系
甲供变配电装备
低压线路工程及装备
低压网 甲供电缆
甲供配电装备
4.5 小区坎坷压供电体系费
其余
室外消防给水体系费 室外给水管网
消防给水体系费
消防喷淋体系费
消防喷雾体系费
消防烟、温感体系费
消防防排烟体系费
消防灭火器械费
4.6 小区消防给水体系费
地下室消防体系费
消防广播、电话体系费鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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其余
电子巡更体系
围墙监控照明体系
室外配景音乐及其安装费
保安监控体系费
停车打点体系费
红外防攀爬体系费
监控室其余装备及安装费
4.7 小区安防体系
其余
阶梯工程费
绿化工程费
构筑小品费
广场工程费
大门和永世围墙工程费
庭院照明和亮化工程费
景观水体系费
环卫工程费
4.8 园林情形工程费
其余
阶梯路基、路面工程费 4.9 小区市政阶梯
路缘石工程费
电话
4.10 通信体系 宽带
有线电视入网
4.11 其他
4.12 基本办法用度合计
5 配套办法费
5.1 大公用配套公摊
土建工程
室内水电
室表里装修
家电家具
5.2 会所办法
装备办法
土建工程
水电及装备安装
室表里装修
家电家具
装备办法
5.3 幼儿园
其余
土建工程
水电及装备安装
室表里装修
家电家具
装备办法
5.4 中学
其余
5.5 小学 土建工程
水电及装备安装鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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室表里装修
家电家具
装备办法
其余
5.6 无产权地下车库
5.7 自行车车棚
游泳池
健身东西
儿童乐土
球场
5.8 室外勾当园地
会所合计
5.9 其余红线外市政办法
装修
5.10 非临建贩卖中心 装饰费
其他
5.11 文化广场
5.12 公交趁魅站
5.13 主机装备用房
5.14 居委会
5.15 菜场
5.16 邮电所
5.17 垃圾站
5.18 卫生院
5.19 其他
5.20 公用配套合计
6 开拓间接费
6.1 工程监理费
6.2 桩基检测费
6.3 消防检测费
6.4 防雷检测费
6.5 室底细况检测费
6.6 沉降视察费
6.7 工程保险费
6.8 物业启动打点费
6.9 空置房打点费
6.10 完工存案档案打点费
6.11 现场打点用度
6.12 其他
2.2)将来各年房地产开拓本钱支出猜测
前五期已完成项目标部门尾房固然在评估基准日后贩卖,但相干的房地
产开拓本钱已经产生,只需据实结转即可个中前期项目尾房开拓本钱为
152,471,314.44 元。因此主营营业本钱猜测首要针对今朝正在开拓的房地产项
目和拟开拓的房地产项目。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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2.2.1)鲁能星城六期9、10 街区项目开拓本钱猜测
9 街区于2008 年3 月开工,A 地块2009 年12 月完工,B 地块2010 年3
月完工;10 街区于2007 年12 月开工,2009 年12 月完工。土地价款已经支
付完毕,今朝除9 街区贸易外别的衡宇已经延续交房。将来本钱支出首要包
括前期工程费、构筑安装费、基本办法费、配套办法费等项用度。按照今朝
建树局限和构筑规格,9 街区项目总投资865,135.88 万元,单元投资本钱
2,444.30 元/平方米,个中土地本钱111.68 元/平方米,工程及其他本钱(不含土
地用度) 2,332.62 元/平方米,已产生投资额68,835.91 万元,将来尚需产生建
设投资796,299.97 万元;10 街区项目总投资368,899.27 万元,单元投资本钱
2,452.30 万元,个中土地本钱120.71 元/平方米,工程及其他本钱(不含土地费
用) 2,331.58 元/平方米,已产生投资额28,924.03 万元,将来尚需产生建树投
资339,975.24 万元。
2.2.2)鲁能星城八期12街区项目开拓本钱猜测
12 街区于2009 年9 月开工, 2011 年11 月完工。土地价款已经付出完
毕,将来本钱支出首要包罗前期工程费、构筑安装费、基本办法费、配套设
施费等项用度。按照今朝建树局限和构筑规格,12 街区项目总投资738,865.22
万元,单元投资本钱2,322.52 元/平方米,个中土地本钱105.04 元/平方米,工
程及其他本钱(不含土地用度) 2,217.48 元/平方米,已产生投资额10,871.48 万
元,将来尚需产生建树投资727,993.75 万元。
2.2.3)鲁能星城七期5街区项目开拓本钱猜测
5 街区估量于2010 年4 月开工, 2011 年11 月完工。土地价款已经付出
完毕,将来本钱支出首要包罗前期工程费、构筑安装费、基本办法费、配套
办法费等项用度。按照今朝建树局限和构筑规格,5 街区项目总投资
709,164.24 万元,单元投资本钱2,477.51 元/平方米,个中土地本钱136.25 元/
平方米,工程及其他本钱(不含土地用度) 2,341.26 元/平方米,已产生投资额
11,168.02 万元,将来尚需产生建树投资697,996.22 万元。
2.2.4)鲁能星城九期6、13街区项目开拓本钱猜测
6 街区估量于2011 年12 月开工, 2013 年11 月完工。13 街区估量于2011鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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111
年3 月开工,2013 年3 月完工。两街区土地价款已经付出完毕。将来本钱支
出首要包罗前期工程费、构筑安装费、基本办法费、配套办法费等项用度。
按照今朝建树局限和构筑规格,6 街区项目总投资1,261,001.52 万元,单元投
资本钱2,437.29 元/平方米,个中土地本钱100.67 元/平方米,工程及其他本钱
(不含土地用度) 2,336.62 元/平方米,已产生投资额15,159.05 万元,将来尚需
产生建树投资1,245,842.46 万元;13 街区项目总投资987,175.75 万元,单元投
资本钱3,404.05 万元,个中土地本钱105.71 元/平方米,工程及其他本钱(不含
土地用度) 3,298.35 元/平方米,已产生投资额4,129.97 万元,将来尚需产生建
设投资983,045.78 万元。
按照企业投资开拓打算,将来各年房地产开拓本钱支出如下:
金额单元:人民币元
猜测年度
项目名

开工时

完工时刻 构筑面(平
方米)
制止基准日累
计开拓本钱
基准日后
-2009.12.31 2010 2011 2012 2013 2014
合 计
六期(九
街区) 2008-03 2009-12\2010-03 353,940.24 688,359,079.26 90,233,672.09 86,543,126.77 - - - - 865,135,878.12
六期(十
街区) 2007-12 2009-12 150,430.01 289,240,304.31 79,658,967.79 - - - - - 368,899,272.10
七期(五
街区)
2010-04 2011-11 286,240.89 111,680,205.29 1,613,537.50 354,582,118.75 242,901,913.46 - - - 709,164,237.50
八期(十
二街区) 2009-09 2011-11 318,131.51 108,714,771.28 37,148,381.87 495,039,700.42 135,110,752.81 - - - 738,865,224.50
九期(六
街区)
2011-12 2013-11 517,377.50 151,590,509.42 - - 378,300,454.73
378,300,454.73
315,250,378.94
37,559,717.95
1,261,001,515.78
九期(十
三街区)
2011-03 2013-03 290,000.00 41,299,658.43 - 98,717,574.61 296,152,723.82
296,152,723.82
118,461,089.53
136,391,975.86 987,175,746.07
合 计 1,916,120.15 1,390,884,527.99 268,639,753.45 1,034,852,981.58 1,052,465,844.82 674,453,178.56 433,711,468.47 75,234,119.20 4,930,241,874.07
2.3)主营营业本钱结转猜测
因为房地产开拓企业具有项目开拓建树周期较长,一样平常会超过多个管帐
年度。这是由房地产开拓的性子抉择的,一个项目从立项审批、取得土地使
用权到开工建树以致项目建成,少则必要一两年,多则三四年乃至更长时刻。
以是相对产物贩卖收入来说,产物本钱计量相对滞后。一方面因为项目施工
与其本钱决算每每存在时刻差,导致本钱计量落伍于形象进度;另一方面,
基本办法及民众配套办法的建树每每落伍于商品房的建树。
鉴于上述策划性子的非凡性,按照《企业管帐制度》的收入与本钱的配
比性原则和本项目标现实环境,凭证各项目单元(每构筑平米)的本钱,对各
项目标主营营业本钱举办分期确认。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
北京中企华资产评估有限责任公司
112
金额单元:人民币元
项目 年份 基准日后
-2009.12.31 2010 2011 2012 2013 2014
构筑面积(当期) 78,080.58 223,068.77 25,859.04 12,626.50 9,973.10 0.00
构筑面积(累计) 78,080.58 301,149.35 327,008.38 339,634.88 349,607.98 349,607.98
单元整天职摊 2,697.13 2,588.65 1,617.11 1,561.00 1,561.00 0.00
当期本钱结转额 210,593,474.74 577,447,616.48 41,816,817.29 19,709,958.73 15,568,010.88 0.00
六期九街区
累计本钱结转额 210,593,474.74 788,041,091.22 829,857,908.52 849,567,867.24 865,135,878.12 865,135,878.12
构筑面积(当期) 57,830.20 77,044.30 5,242.00 3,508.00 2,317.42 0.00
构筑面积(累计) 57,830.20 134,874.50 140,116.50 143,624.50 145,941.92 145,941.92
单元整天职摊 2,637.26 4,199.62 4,149.41 4,149.41 4,149.41 4,149.41
当期本钱结转额 152,513,405.05 199,563,388.65 7,967,840.00 5,332,160.00 3,522,478.40 0.00
六期十街区
累计本钱结转额 152,513,405.05 352,076,793.70 360,044,633.70 365,376,793.70 368,899,272.10 368,899,272.10
构筑面积(当期) 197,459.95 86,944.23 10,326.30 18,071.03
构筑面积(累计) 197,459.95 284,404.18 294,730.48 312,801.51
单元整天职摊 6,756.19 6,756.19 6,756.19 6,756.19
当期本钱结转额 482,912,375.40 211,936,986.82 16,005,768.10 28,010,094.18
八期十二街区
累计本钱结转额 482,912,375.40 694,849,362.23 710,855,130.33 738,865,224.50
构筑面积(当期) 83,614.19 153,433.01 32,441.12 7,382.53
构筑面积(累计) 83,614.19 237,047.20 269,488.32 276,870.85
单元整天职摊 7,110.00 7,110.00 7,110.00 7,110.00
当期本钱结转额 220,340,114.44 405,355,905.46 72,025,299.98 11,442,917.63
七期五街区
累计本钱结转额 220,340,114.44 625,696,019.89 697,721,319.88 709,164,237.50
构筑面积(当期) 305,450.03 199,713.36
构筑面积(累计) 305,450.03 505,163.39
单元整天职摊 6,856.60 6,856.60
当期本钱结转额 762,841,587.84 498,159,927.94
九期六街区
累计本钱结转额 762,841,587.84 1,261,001,515.78
构筑面积(当期) 28,770.84 120,131.48 136,301.68
构筑面积(累计) 28,770.84 148,902.32 285,204.00
单元整天职摊 9,635.24 9,635.24 9,635.24
当期本钱结转额 86,312,520.00 380,965,251.13 519,897,974.95
九期十三街区
累计本钱结转额 86,312,520.00 467,277,771.13 987,175,746.08
构筑面积(当期) 135,910.78 300,113.06 312,175.18 285,282.57 480,639.46 361,468.59
构筑面积(累计) 135,910.78 436,023.85 748,199.03 1,033,481.60 1,514,121.06 1,875,589.65
单元整天职摊 2,671.66 2,589.06 2,412.23 2,554.13 2,602.63 2,925.60
当期本钱结转额 363,106,879.79 777,011,005.13 753,037,147.13 728,647,531.01 1,250,928,396.32 1,057,510,914.69
合计
累计本钱结转额 363,106,879.79 1,140,117,884.92 1,893,155,032.06 2,621,802,563.06 3,872,730,959.39 4,930,241,874.08
(3)主营营业税金及附加猜测
重庆鲁能流转税为业务税,按现实贩卖收入的5%计较。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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城建税:按业务税额的7%计较。
教诲费附加:按业务税额的3%计较。
凭证税礼貌定,在项目完成开拓后需举办土地增值税汇算清缴。按照重
庆鲁能开拓项目现实环境,对四期七街区、五期八、十一街区、六期九十街
区、七期五街区、八期十二街区、九期六、十三街区项目别离做汇算清缴。
主营营业税金及附加猜测猜测表
金额单元:人民币元
项目 基准日后
-2009.12.31 2010 2011 2012 2013 2014
业务税(5%) 1,559,717.60 46,847,228.26 79,014,654.07 116,858,509.94 104,079,701.13 18,392,097.75
都市维护建树税 109,180.23 3,279,305.98 5,531,025.78 8,180,095.70 7,285,579.08 1,287,446.84
教诲费附加 46,791.53 1,405,416.85 2,370,439.62 3,505,755.30 3,122,391.03 551,762.93
土地增值税 - 9,084,090.35 20,441,667.95 23,371,701.99 160,224,574.37 466,214,687.37
合计 1,715,689.36 60,616,041.44 107,357,787.42 151,916,062.93 274,712,245.61 486,445,994.90
(4)业务用度猜测
策划用度首要为贩卖用度,包罗市场用度和贩卖佣金。今朝重庆鲁能主
要实施署理贩卖,贩卖署理费为贩卖额的1%。本次评估时通过对相干市场
资料的观测,并团结打点层对贩卖用度的将来预算举办确定。
金额单元:人民币元
用度项目 基准日后
-2009.12.31 2010 2011 2012 2013 2014
贩卖用度 5,297,384.72 33,766,000.00 49,467,950.00 59,962,723.44 53,648,273.38 10,883,173.76
占贩卖收入比例 3.60% 3.13% 2.57% 2.58% 2.96%
(5)打点用度猜测
打点用度中包罗的办公费、差盘缠、营业招待费、打点职员人为及福利
类用度等一般打点用度及打点职员人为福利,思量企业人为增添环境,以
2008 年纪据为基本,思量部门涨幅确定。
折旧费按照评估基准日牢靠资产牢靠资产及基准日后成个性支出猜测
环境,凭证企颐魅折旧政策计较。
打点用度猜测表
金额单元:人民币元
项目 基准日后
-2009.12.31 2010 2011 2012 2013 2014
一般打点用度及打点2,779,445.76 19,863,371.95 22,740,054.70 26,020,478.16 27,620,079.38 29,585,181.87鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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职员人为福利
折旧费 51,576.92 604,581.99 456,782.15 456,782.15 456,782.15 456,782.15
合计 2,831,022.68 20,467,953.94 23,196,836.85 26,477,260.31 28,076,861.53 30,041,964.01
(6) 业务外出入猜测
业务外出入的产生具有偶尔性且金额小,本次评估忽略不计。
(7)成个性支出猜测
房地产开拓企业举办房地产开拓所需的资金所有在项目开拓本钱中进
行了思量,因此成个性支出所需猜测的只是维持企颐魅正常策划所需的牢靠资
产,包罗车辆、办公用电子装备等。因为本次评估对重庆鲁能将来收益期按
猜测期确定,未按永续思量,企业今朝现有车辆、电子装备能满意猜测期内
策划必要,则在猜测期内只必要思量电子装备的改换。
成个性支出猜测表
单元:元
项目 基准日后-2009.12.31 2010 2011 2012 2013 2014
电子装备 7,680.52 483,863.81 483,863.81 483,863.81 483,863.81 483,863.81
合计 7,680.52 483,863.81 483,863.81 483,863.81 483,863.81 483,863.81
(8)营运成本增进额猜测
8.1)评估基准日营运资金
8.1.1)根基公式
评估基准日营运资金=活动资产-活动欠债
8.1.2)调解事项
对汗青数据的说明,必要评估职员将与正常运营无关的金钱从科目中剔
除。如:往来款中常年挂账,形成了究竟幻魅账或无须付出的金钱,与购买固
定资产相干的金钱不属于营运资金。调解事项如下:
①存货调解:重庆鲁能存货账面代价1,543,355,842.43 元,所有为房地产
类存货 (包罗房地产开拓产物、房地产开拓本钱)。对付房地产开拓企业来说,
房地产开拓产物和开拓本钱浮现的是企业对所开拓项目举办的投资,在现金
流量表中,对房地产开拓投资有单独的猜测,因此计较基准日营运资金时需
予以剔除。
②其他应收款:其他应收款科目浮现的长短策划性往来款,关联单元天鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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津广宇成长股份有限公司的借钱191,986,752.47 元,应作为非策划资产计较,
因此计较基准日营运资金时需予以剔除。
③有息债务调解:一年内到期的非活动欠债183,500,000.00 元。因有息负
债已经在计较股东所有股权代价时予以单独扣减,因此计较基准日营运资金
时需予以剔除。
④预收售房款调解:从现金流角度思量,预收售房款为评估基准日前的
现金流入,将随此后收入确认而结转对冲,并也不会形成实质的现金流出,
将来收益猜测也未思量已经预售衡宇的贩卖收入,因此需在计较基准日营运
资金时予以剔除。
⑤预交预提土地增值税调解:土地增值税按项目汇算清缴,将来收益预
测中土地增值税汇算清缴后补交金额已经扣除基准日挂账的预缴预提余额,
因此计较基准日营运资金时需对评估基准日在应交税金科目挂账的土地增
值税预缴预提余额-2,471,164.70 元和其他应付款中预提土地增值税
100,000,000.00 元予以剔除。
⑥业务税金及附加调解:房地产企业业务税金及附加按贩卖收入预缴,
在确认主营营业收入前在应交税金借方挂账,确认主营营业收入时结转响应
主营营业税金及附加,同时从应交税金借方冲销沟通金额。于评估基准日,
应交税金中有业务税金及附加借方余额-81,760,408.01 元,在计较基准日营运
资金时需予以剔除。
评估基准日调解前和调解后活动资产和活动欠债如下表:
金额单元:人民币元
序号 科目名称 调解前数 调解数 调解后数 调讲解明
1 钱币资金 287,647,166.96 287,647,166.96
2 应收账款 119,247,694.77 119,247,694.77
3 预付账款 1,148,414.92 1,148,414.92
4 其余应收款 229,455,641.58 191,986,752.47 37,468,889.11 非策划性资产
5 存货 1,541,169,344.56 1,541,169,344.56 - 房地产类存货
6 活动资产合计 2,187,685,338.07 1,733,156,097.03 445,512,165.76
7 应付账款 328,036,995.67 328,036,995.67 有息欠债
8 预收账款 1,541,764,320.00 1,541,764,320.00 - 预收房款
9 其余应付款 138,336,575.81 100,000,000.00 38,336,575.81 预提土地增值税鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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序号 科目名称 调解前数 调解数 调解后数 调讲解明
10 应付职工薪酬 676,521.87 676,521.87
11 应交税费 -23,175,875.87 -84,231,572.71 61,055,696.84 非策划性欠债
12 一年内到期的非
活动欠债
183,500,000.00 183,500,000.00 -
13
活动欠债合计 2,169,138,537.48 1,741,032,747.29 428,105,790.19
预交预提土地增值税
业务税金及附加借方
余额
14 基准日营运资金 17,406,375.57
8.2)基准日营运资金计较
基准日营运资金=调解后活动资产-调解后活动欠债
= 445,512,165.76 - 428,105,790.19
= 17,406,375.57 (元)
8.3)当期所需营运资金
本次评估对重庆鲁能将来收益期按可预期项目开拓时刻确定,未做永续
猜测,房地产类存货不必要思量保有量和周转期,因此当期所需营运资金只
需思量维持企颐魅正常运转所需的现金保有量。因为房地产项目开拓周期较
长,现金回流较慢,按照重庆鲁能拟开拓项目局限和开拓进度布置,从开始
开拓到取得预收现金回流需一年阁下,本次评估当期所需营运资金按一年管
理用度计较。
8.4)将来各年营运成本增进额猜测
营运资金增进额=本期需营运资金-期初营运资金
金额单元:人民币元
年度 2009 年 2010 2011 2012 2013 2014
本期需营运资金 18,298,237.60 20,467,953.94 23,196,836.85 26,477,260.31 28,076,861.53 30,041,964.01
期初营运资金 17,406,375.57 2,831,022.68 20,467,953.94 23,196,836.85 26,477,260.31 28,076,861.53
营运资金增进额 891,862.03 17,636,931.26 2,728,882.91 3,280,423.45 1,599,601.22 1,965,102.49
(9)所得税
公司所得税的管帐处理赏罚回收应付税款法,将来税率为25%。可是,凭证
税务部分的要求,在房地产贩卖时应凭证贩卖收入的必然比例预缴所得税,
在项目完成结算后在举办清理汇缴,多退少补。
按照公司将来环境猜测,所得税详细猜测环境详见下面猜测表。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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所得税猜测表
金额单元:人民币元
项目 基准日后
-2009.12.31 2010 2011 2012 2013 2014
所得税预缴
5,078,582.21
20,405,752.00
39,119,427.48
63,112,423.77
55,026,499.59
3,102,986.43
所得税清理补缴或退回
31,191,203.33
51,623,350.29
90,884,573.75
55,187,561.15
121,594,619.09
64,596,694.86
当期实缴所得税
36,269,785.54
72,029,102.29
130,004,001.24
118,299,984.92
176,621,118.68
67,699,681.29
(9)企业终值简直定
重庆鲁能首要策划性资产为运输装备和电子装备,本次评估收益期到
2014 年,电子装备和运输装备到2014 年尾的净值为120.97 万元;期末营运
资金接纳按2014 末的营运资金3,047.65 万元确定。企业终值合计3,168.62 万
元。
(10)公司自由现金流
按照以上评估猜测,重庆鲁能猜测期内自由现金流如下:
项目 2009.12.31 2010 2011 2012 2013 2014
现金流入
出售物业贩卖收入 2,558.20 93,694.46 158,029.31 233,717.02 208,159.40 36,784.20
策划物业贩卖收入
现金流出
开拓本钱 20,865.46 103,488.25 105,246.58 67,445.32 43,371.15 17,395.17
策划本钱
贩卖税金及附加 171.57 6,061.60 10,735.78 15,191.61 27,471.22 48,644.60
打点用度 283.10 2,046.80 2,319.68 2,647.73 2,807.69 3,004.20
业务用度 529.74 3,376.60 4,946.80 5,996.27 5,364.83 1,088.32
所得税 3,626.98 7,202.91 13,000.40 11,830.00 17,662.11 6,769.97
加:折旧及摊销 7.11 94.56 78.67 71.43 49.12 49.12
加:期末营运资金接纳
加:期末牢靠资产接纳
减:成个性支出 0.77 48.39 48.39 48.39 48.39 48.39
减:营运资金追加额 89.19 1,763.69 272.89 328.04 159.96 196.51
自由现金流量 -23,001.49 -30,199.22 21,537.46 130,301.09 111,323.18 -40,313.83
(11)预计折现率
凭证收益额与折现率口径同等的原则,本次评估收益额口径为企业自由鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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现金流量,则折现率选取加权均匀成本本钱(WACC)。
公式:WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1-T)
式中:
Ke 为权益成本本钱;
Kd 为债务成本本钱;
D/E:按照市场代价预计的被估企业的方针债务与股权比率;
个中:Ke=Rf+β×RPm+Rc
Rf=无风险酬金率;
β=企业风险系数;
RPm=市场风险溢价;
Rc=企业特定风险调解系数。
折现率中有关参数简直定
11.1)权益成本本钱Ke 简直定
①无风险酬金率Rf 简直定
按照Wind 资讯查询的距基准日10 年期国债的均匀收益率为3.56%,因
此本次无风险酬金率Rf 取3.56%。
②企业风险系数β
按照Wind 资讯查询的沪深A 股股票房地产类上市公司Beta 计较确定,
本次评估选取了深圳万科、招商地产、深深房A、中粮地产、金融街、
保利地产、广宇成长、中江地产、中天城投、浙江广厦、金地团体、天伦置
业、荣盛成长、苏州高新等92 家房地产板块的A 股上市公司作为可比公司,
通过wind 证券投资说明体系,查询出上述公司截至到基准日的100 周有财政
杠杆的β系数,通过公式:βl=(1+D/E)×βu(βl 为有财政杠杆的风险系数,
βu 为无财政杠杆的风险系数),将各可比公司的有财政杠杆β系数转换成无
财政杠杆的β系数。
经测算,无财政杠杆β系数均匀为1.0815,行业均匀财政杠杆D/E(有息
欠债市值/权益市值)为0.1985。
企业有财政杠杆的β系数计较如下:鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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按照企业的方针成本布局D/E 计较出企业的Beta。计较公式如下:
βL=(1+(1-T)×D/E)×βU
式中:
βL:有财政杠杆的Beta;
βU:无财政杠杆的Beta,取同类上市公司均匀数1.0815;
T:企业所得税率,按照重庆鲁能税收政策,重庆鲁能的所得税率为25%。
企业D/E:首要团结企业今朝贷款环境、打点层将来的筹资计策、可比
上市公司的成本布局等确定。
①企业将来开拓打算
企业将来开拓的项目为7-9 期,从2009 年9 月份开工建树,打算至2013
年11 月所有完工,2014 年所有完成贩卖,开拓建树周期4 年,贩卖周期5
年。
②企业现有贷款环境
重庆鲁能评估基准日有息债务为恒久借钱183,500,000.00 元。
③打点层将来的筹资计策
跟着现有项目标开拓,企业策划进程的策划节余在根基所有效于贷款偿
还,贷款额度将逐年敏捷降落。在有息债务降落到必然水平后,为操作财政
杠杆增进股权收益率,将按行业均匀程度保持必然的贷款比例。
综合上述环境,并团结可比上市公司的成本布局,最终确定企业的D/E
为20%。
则按照上述计较得出企业风险系数Beta 为1.2438。
③市场风险溢价Rpm 简直定
按照我公司的研究成就,市场风险溢价取7.75%。
④企业特定风险调解系数Rc 简直定
Rc 首要思量以下特定风险调解:
待估企业为非上市企业,股权的活动性较上市公司对比要弱,因此投资
者在出售或转让相对付参照企业来说较坚苦。
重庆鲁能纳入本次评估猜测范畴的房地产开拓项目均漫衍在重庆市,分鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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布齐集,分手项目风险手段较差;相对付大型房地产上市公司,重庆鲁能资
金气力和融资手段略差,融资渠道少,财政风险相对较大;至评估基准日。
综上说明,取企业特定风险调解系数Rc 为2%。
⑤权益成本本钱确定
Ke=Rf+β×RPm+Rc
=3.56%+ 1.2438×7.75%+2%
= 15.20%
11.2)债务成本本钱Kd 简直定
本次债务成本本钱Kd 取三年期银行贷款利率5.34%。
11.3)加权均匀成本本钱WACC 简直定
WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1-T)
= 13.33%
(12)评估值的计较进程及评估结论
12.1)企颐魅整体资产代价简直定
收益期内各年自由现金流按年中折现思量,收益期末企业终值定期末回
收资产折现思量,从而得出企业的业务性资产代价,计较公式如下:
企业业务性资产代价= 明晰的猜测期时代的自由现金流量现值+明晰的
猜测期之后的自由现金流量(终值)现值
= 111,053.92 (万元)
计较功效详见下表:
金额单元:人民币万元
猜测年限 2009 年12 月 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年
自由现金流量 -23,001.49 -30,199.22 21,537.46 130,301.09 111,323.18 -40,313.83
折现期 0.0417 0.5833 1.5833 2.5833 3.5833 4.5833
折现率 13.33% 13.33% 13.33% 13.33% 13.33% 13.33%
折现系数 0.9948 0.9296 0.8203 0.7238 0.6387 0.5635
折现值 -22,881.88 -28,073.37 17,666.41 94,309.86 71,096.75 -22,718.17
业务性资产代价 111,053.92
12.2)非策划性资产代价
①非策划性往来款:重庆鲁能其他应收款和其他应付款反应的长短策划
性往来款,应作为非策划资产和欠债予以确认。按清稽核实后其他应收款-
天津广宇成长股份有限公司的往来款,账面代价191,986,752.47 元确定评估鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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121
值。
②投资性房地产:为巴蜀幼儿园一园、巴蜀幼儿园二园和重百超市,账
面原值2,712.26 万元,账面净值2,431.08 万元。该衡宇今朝出租,固然租赁
协议约定了租金,可是重庆鲁能从未收取过对方的租金,本次资产基本法对
投资性房地产回收了收益法举办了评估,故,将该衡宇本钱法评估值为
1179.00 万元作为非策划性资产思量。
③衡宇构筑物:为公司闲置的住宅一套,本次资产基本法中对该房产采
用了市场法举办了评估,评估值为22.11 万元,将房产为非策划性的资产考
虑,
12.3)恒久投资代价
于评估基准日,重庆鲁能持有宜宾鲁能开拓(团体)有限公司35%股权,持
有重庆鲁能英大置业有限公司70%股份,本次评估,对2 家恒久股权单元均
回收资产基本法和收益法举办整体评估,经说明后最终确定本钱法的评估结
果乘以股权比例确定恒久投资的评估值。恒久投资的评估值为52,785.92 万
元。
12.4)企颐魅整体代价
企颐魅整体代价=策划性资产代价+非策划性资产代价+恒久投资代价
= 229,239.63 万元
12.5)企业股东所有股权代价简直定
重庆鲁能于评估基准日有息欠债为一年内到期的非活动欠债18,350.00
万元,则:
股东所有股权代价=企颐魅整体资产代价-有息欠债
= 210,889.63 万元
七、收益法红利猜测声名
在评估基准日2009 年11 月30 日一连策划条件下,重庆鲁能股东所有权
益代价的账面值69,158.72 万元,评估值210,889.63 万元,评估增值141,730.91
万元,增值率为204.94%。
单元:万元鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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项目 2009 年12 月 2010 2011 2012 2013 2014 终值
业务收入 50,317.01 124,540.29 149,438.38 145,236.09 232,135.22 187,434.30
减:业务本钱 29,623.61 88,672.54 79,862.85 74,658.01 125,690.19 107,493.90
业务税金及附加 13,250.08 11,687.72 22,270.52 22,158.14 50689.84 67361.8
时代用度 949.62 5,353.40 7,195.50 8,571.30 8,172.52 4,092.52
资产减值丧失 1,128.25 300 500 500 500 500
投资收益 1,944.98 -1,601.77 4,544.81 4,947.72 18,023.24 18,559.61
业务利润 7,310.43 16,924.86 44,154.32 44,296.36 65,105.91 26,545.69
利润总额 7,354.89 16,924.86 44,154.32 44,296.36 65,105.91 26,545.69
所得税 4,707.60 4,224.27 11,041.00 11,075.53 16,276.48 6,636.42
净利润 2,647.29 12,700.59 33,113.32 33,220.83 48,829.44 19,909.27
差别调解 6,202.21 8,908.15 5,887.88 2,269.16 4,156.91 400.64
加:折旧摊销 7.11 94.56 78.67 71.43 49.12 49.12
加:物业贩卖现金流入 2,558.20 93,694.46 158,029.31 233,717.02 208,159.40 36,784.20
加:物业贩卖本钱结转 36,833.67 84,243.65 79,434.52 74,080.49 125,843.03 107,617.31
加:营运资金接纳 3,004.20
加:牢靠资产接纳 120.97
减:贩卖收入结转 50,294.56 124,540.29 149,438.38 145,236.09 232,135.22 187,434.30
减:开拓本钱支出 20,865.46 103,488.25 105,246.58 67,445.32 43,371.15 17,395.17
减:成个性支出 0.77 48.39 48.39 48.39 48.39 48.39
减:营运资金追加额 89.19 1,763.69 272.89 328.04 159.96 196.51
自由现金流量 -23,001.49 -30,199.21 21,537.46 130,301.09 111,323.18 -40,313.83 3,125.16
折现值 -22,881.88 -28,073.37 17,666.41 94,309.86 71,096.75 -22,718.17 1,654.32
业务性资产代价 111,053.92
非策划性资产代价 65,399.78
对外恒久投资代价 52,785.92
企业代价 229,239.64
有息债务 18,350.00
企业所有股东权益价
值 210,889.63鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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第七部门评估结论及说明
一、评估结论
按照国度有关资产评估的划定,本着独立、客观和合理的原则及推行必
要的评估措施,北京中企华资产评估有限责任公司对重庆鲁能资产和欠债进
行了评估。本次评估别离回收资产基本法和收益法。
评估功效如下:
(一)资产基本法评估功效
在评估基准日2009 年11 月30 日一连策划的条件下,经中瑞岳华管帐事
务全部限公司审计后企颐魅账面总资产为286,974.28 万元,总欠债为217,815.56
万元,净资产为69,158.72 万元;评估后的总资产为415,715.28 万元,总欠债
为217,815.56 万元,净资产为197,899.72 万元,净资产增值128,741.00 万元,
增值率186.15%。详细评估汇总环境详见下表:
资产评估功效汇总表
评估基准日:2009 年11 月30 日
金额单元:人民币万元
项目 账面代价 评估代价 增减值 增值率%
A B C=B-A D=C/A*100%
一、活动资产 1 218,768.53 313,966.53 95,198.00 43.52
二、非活动资产 2 68,205.75 101,748.75 33,543.00 49.18
个中:恒久股权投资 3 17,089.54 52,785.92 35,696.38 208.88
投资性房地产 4 2,431.08 1,179.00 -1,252.08 -51.50
牢靠资产 5 119.61 178.05 58.44 48.86
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
无形资产 7 81.42 105.78 24.36 29.92
个中:土地行使权 8 0.00 0.00 0.00
其他非活动资产 9 48,484.10 47,500.00 -984.10 -2.03
资产总计 10 286,974.28 415,715.28 128,741.00 44.86
三、活动欠债 11 217,815.56 217,815.56 0.00 0.00
四、非活动欠债 12 0.00 0.00 0.00
欠债总计 13 217,815.56 217,815.56 0.00 0.00鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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净资产 14 69,158.72 197,899.72 128,741.00 186.15
二、收益法评估功效
在评估基准日2009 年11 月30 日一连策划条件下,重庆鲁能股东所有权
益代价的账面值69,158.72 万元,评估值210,889.63 万元,评估增值141,730.91
万元,增值率为204.94%。
三、最终评估功效简直定
资产基本法评估后净资产为197,899.72 万元,收益法评估后股东所有权
益代价为210,889.63 万元,两者相差6.56%,收益法比资产基本法高12,989.91
万元。差别发生缘故起因首要是两种评估要领思量的角度差异,收益法是从企业
的将来赢利手段角度思量的,本钱法是从资产的再取得途径思量的。本次评
估中首要资产为房地产类存货,资产基本法对其首要回收的是静态假设开拓
法,是站在评估时点,假设开拓完成后按现时点的市场价值和后续开拓本钱,
扣减税费、利钱、利润而获得的值,较好地反应了今朝企业的资产代价。而
收益法是对企业将来的房地产项目开拓、贩卖举办公道猜测,通过将来净现
金流入折现加总得出评估结论,因为今朝国度对房地产市场正在举办一系列
的宏观调控,将来房地产政策具有必然的不行估量性,由此也会导致房地产
企业将来项目开拓进度、物业贩卖进度具有较大的不确定性。团结重庆鲁能
公司的现实环境及本次评估目标,我们以为资产基本法评估功效更能客观地
反应本次评估目标下股东所有权益代价。故最终选取资产基本法得出的评估
值作为最终评估功效。即:重庆鲁能经评估后股东所有权益代价为197,899.72
万元。
鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份所涉及的重庆鲁能公司34.5%股
权代价,凭证评估后重庆鲁能净资产代价乘以股权比例确定为68,275.40 万
元,该功效未思量少数股权折价的影响。
二、评估结论与账面代价较量变换环境及缘故起因
(一)评估结论与账面代价较量变换环境表
单元:元
序科目名称 账面代价 评估代价 增值额 增值率%鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
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1 一、活动资产合计 2,187,685,338.07 3,139,665,344.74 951,980,006.67 43.52
2 钱币资金 287,647,166.96 287,647,166.96 0.00 0.00
3 应收帐款 150,356,414.00 150,356,414.00 0.00 0.00
4 减:幻魅帐筹备 5,650,391.23 0.00 -5,650,391.23 -100.00
5 应收帐款净额 144,706,022.77 150,356,414.00 5,650,391.23 3.90
6 预付帐款 1,148,414.92 1,148,414.92 0.00 0.00
7 其他应收款 244,541,547.86 244,541,547.86 0.00 0.00
8 减:幻魅帐筹备 31,527,159.00 0.00 -31,527,159.00 -100.00
9 其他应收款净额 213,014,388.86 244,541,547.86 31,527,159.00 14.80
10 存货 1,543,355,842.43 2,455,971,801.00 912,615,958.57 59.13
11 减:存货减价筹备 2,186,497.87 0.00 -2,186,497.87 -100.00
12 存货净额 1,541,169,344.56 2,455,971,801.00 914,802,456.44 59.36
13 二、非活动资产合计 682,057,512.69 1,072,059,404.30 390,001,891.61 57.18
14 恒久应收款 450,000,000.00 450,000,000.00 0.00 0.00
15 恒久股权投资 170,895,377.67 582,431,115.30 411,535,737.63 240.81
16 投资性房地产 24,310,817.25 11,790,000.00 -12,520,817.25 -51.50
17 牢靠资产 1,196,123.62 1,780,529.00 584,405.38 48.86
18 无形资产 814,182.12 1,057,760.00 243,577.88 29.92
19 递延税款 34,841,012.03 25,000,000.00 -9,841,012.03 -28.25
20 三、资产总计 2,869,742,850.76 4,157,152,837.59 1,287,409,986.83 44.86
21 四、活动欠债合计 2,178,155,612.76 2,178,155,612.76 0.00 0.00
22 应付帐款 328,036,995.67 328,036,995.67 0.00 0.00
23 预收帐款 1,541,764,320.00 1,541,764,320.00 0.00 0.00
24 应付职工薪酬 676,521.87 676,521.87 0.00 0.00
25 应交税费 -23,175,875.87 -23,175,875.87 0.00 0.00
26 其他应付款 147,353,651.09 147,353,651.09 0.00 0.00
27 一年内到期的非活动欠债 183,500,000.00 183,500,000.00 0.00 0.00
28 六、欠债合计 2,178,155,612.76 2,178,155,612.76 0.00 0.00
29 七、净资产 691,587,238.00 1,978,997,224.83 1,287,409,986.83 186.15
(二)评估结论与账面代价较量变换缘故起因
应收账款和其他应收款评估增值,是企业按照管帐准则凭证应收账款账
龄提取幻魅账筹备,而评估按照估帘尘坝纳金钱确定评估值导致增值。
存货评估增值,首要是房地产类存货评估增值。重庆鲁能所开拓房地产
项目土地取得较早,今朝房地产市场价值较前几年大幅晋升。
其他恒久股权投资评估增值,首要是股权投资单元均为房地产开拓企鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的重庆鲁能开拓(团体)置业有限公司资产评估声名
北京中企华资产评估有限责任公司
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业,其持有的存货、衡宇构筑物等资产评估增值较大,对控股子公司回收资
产基本法举办整体评估后,净资产评估增值。
呆板装备增值:(1)运输车辆,首要是近几来汽车市场价值呈降落趋势,
造成评估原值减值,但评估时装备经济寿命年限大于企业装备折旧年限,造
成评估净值增值;(2)电子装备,因为电子装备市场竞争强烈,装备价值降落,
造成原值评估减值。因为企业部门电子装备折旧限期短于经济合用年限,导
致评估净值增值。
无形资产评估增值,首要是企业凭证管帐制度对无形资产举办摊销,而
评估以基准日无形资产市场价值确定评估值,导致评估净值增值。
递延所得税资产评估减值,首要是因企业幻魅账筹备已评估为零,且现有
的应收帐款及其余应收款无风险丧失,将来年度将不导致可抵扣金额,故因
计提幻魅账筹备而发生的递延所得税资产评估为零,导致递延所得税资产评估
减值。

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